[摘要] 上半年房地产市场明显转暖，各地房价也眉开眼笑一路浅吟高歌，到8月初，以二套房贷从严政策的出台，局中各方对下半年房价走势也渐生分歧：地产巨头纷纷看好，认为行业向好局面难以撼动；银行业则初露担忧，看空情绪开始显现。2009下半年中国楼市究竟如何走向？
上半年房地产市场明显转暖，各地房价也眉开眼笑一路浅吟高歌，到8月初，以二套房贷从严政策的出台，局中各方对下半年房价走势也渐生分歧：地产巨头纷纷看好，认为行业向好局面难以撼动；银行业则初露担忧，看空情绪开始显现。2009下半年中国楼市究竟如何走向？
多方：8月6日，在联合证券“2009金融地产高端论坛”上，无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。
“就万科而言，7月份的成交量环比是有所下降，但同比去年还是增长的。”万科代表说。“如果成交量仍保持目前的高位，不同项目的销售价格就存在上调的可能性。”该代表分析表示，央行可能的微调政策对楼市作用有限，短期内整个楼市向好的趋势不会改变。万通地产代表也表示，虽然下半年商业地产仍存在压力，但就住宅市场而言，仍将高位运行。一些小型开发商和专家也纷纷持相似看法。
空方：相比于地产企业的集体乐观，舆论和中央以及银行业对房地产泡沫也不无担忧。日前交行研究部发布《2009年下半年中国宏观经济金融展望》指出：“如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。”目前，各家银行对房地产开发贷款基本持谨慎态度。“在货币政策微调的过程中，监管部门可能会对房地产开发贷款出台一个指导性意见，告诫商业银行不要垒大户，支持政府安居房工程等。”交行总行一位部门负责人表示。
某研究院副院长黄瑜也指出了房价不断上涨的风险，目前土地市场“正在犯2007年的错误，只是情况略好一些。”她表示。
地产观察者许子枋认为：
从央票发行利率来看，央票发行利率进入7月份后由0.9％左右逐步提升至目前的1.16％。利率的上升，部分反映了目前银行体系的资金开始趋于一定的紧张。对央行这次动态微调的解读，普遍认为下半年货币政策的一个主基调是：明松暗紧。虽然央行和政府多次重复货币政策仍然要维持适度宽松，但真实情况应该是明松暗紧，约束商业银行的非理性行为。票据融资的减少，将略微减少市场流动性。
因为目前货币政策对财政政策的依附性，导致货币信贷仍须保持宽松，以保证宽松的财政政策能够得以执行；另外，投资拉动决定了下半年新增贷款不会回落太大，项目资本金的下调会带来更大的贷款需求。总体看，下半年信贷仍有望超预期增长，全年预计超10万亿。
随着流动性的预期退潮，最终的结果是：股市作为晴雨表，将在下半年内有一轮较大幅度的回调。但楼市相对股市还是有其特殊性，开发商巨头的判断胜算大些，楼市总体走势仍将维持惯性前行，直到实体经济基本面稳固后，央行下重手来挤压房地产的泡沫，那一天就是楼市逆转的分水岭。
“房地产行业强者恒强、弱者淘汰将永远存在，地产公司要注重规模而非利润，这样才能成为市场中的强者。”在联合证券主办的“2009金融地产高端论坛”上，与会专家表示，房地产企业当前须做好政策微调下的应对策略，防范陷入“被动繁荣”，以免成交量再度陷入萎缩。
在市场人士看来，当前房地产市场是基于政府救市、信贷宽松环境下的快速转好的非理性市场，房地产市场从调整到复苏到繁荣仅仅经历了四五个月，当前火爆的市场不是企业能力的提升，而是政府救市的繁荣，企业仍应有充分的应对策略。
中指研究院副院长黄瑜表示，上半年各地房地产市场出现供不应求的现象，出清周期大大缩短。新房上市量除上海外，主要大城市均同比有所下滑，同时多个大城市上半年销售量同比增长超过1倍，还有10个城市半年的销量超过了去年全年销量，多数城市供销比超过1，有的甚至接近2。显然而见，当前房地产开发投资增速逐月提高，尤其是住宅投资提速较快，上半年开工面积已经触底，但写字楼和商业物业增速缓慢。
对于下半年行业形势，业内专家认为，应当注意到政策的微调，由极度宽松向适度宽松的货币政策转变，虽然新开工面积5月份开始止跌反弹，但预计全年房地产开发投资占固定投资的比重仍将低于去年。资金方面，房地产企业应当充分利用三大渠道筹资，公开融资渠道、销售回款和银行借款。
业内预计，城市中心区域热点地块仍将升温，房价仍可能稳步上涨，但三季度成交量有可能出现环比下降。
不过乐观人士认为，经济成长与住宅产业是一种相互促进的关系。在城市化进程中，住宅产业往往是经济增长的主要引擎之一。
万通地产董事长冯仑便认为，在人均GDP没有达到8000美元的时候，城市商品房供应中，住宅将一直是主要产品，每年房价上涨5%至10%是可以预期的。但商用不动产会在人均GDP8000美元以上的城市逐步成为市场主体，同时地产公司还可以注重提供个性化产品。
对于住宅产品的开发，冯仑认为，公司不应高价拿地，应当让土地储备成本降低，发展策略应区域集中化，形成拿地的优势，万通地产将继续专注于北京和天津市场。同时，控股公司和基金应当在一级开发上积极介入，使上市公司专心扮演“导演加制片”的角色。他强调，地产公司不宜盲目扩张，一定要保持低负债运行，保持主业回报匀速增长。
不过，对于国内近期大型国企频繁高价拿地的现象，专家们表示了忧虑。易居中国研究中心总监陈啸天便认为，房地产行业所需要的土地和资金等主要生产要素日趋集中化，央企发力成为必然，民营企业成长空间面临被挤压，央企地产公司销售业绩增长显著，在百亿榜中份额不断扩大，但市场活力和良性发展可能会受阻碍。业内预计，未来行业洗牌规则应当从“权力+关系”模式向“资本+专业”转变，而不是强化前者。（《中国证券报》 万晶 林喆 ）
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