力度空前！16条金融新政纾困楼市

11月13日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号），出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，一时间引发强烈关注。

本次出台的16条金融措施，主要从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，支持房地产市场平稳健康发展。

涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资短期和中长期的政策，给房地产市场吃了一颗“定心丸”。

▌1、房企融资：贷款、信托等展期，增信发债支持 

《通知》指出，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。特别是聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。

另外，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。《通知》相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

支持贷款、信托等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力。

《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，……，未来半年内到期的，可允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。

这项措施，将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。

加大利用发债、信托等支持房企融资。《通知》指出，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。

这表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

▌2、保交楼：设立专项借款，配套融资人员尽职免责

设立保交楼专项借款。今年7月，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重。

此后中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，本次《通知》再次指出“积极做好‘保交楼’金融服务”，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。

同时，强调“保交楼”专项借款，封闭运行，专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。并明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

相关金融机构人员尽职免责。《通知》也指出，向专项借款项目发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。这让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。

▌3、房企风险处置：鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”有望落地

鼓励资管公司参与处置风险项目。鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行等相关机构合作，提高处置效率。支持商业银行、资产管理公司发行收并购债券。

继续鼓励并推进项目收并购工作，处置范围和方式将会拓展。收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围。

“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。

▌4、因城施策：市场销售恢复不及预期，需求端支持力度有望继续加大，核心二线城市政策有空间

需求端政策方面，《通知》再次强调“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度”。

截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。

本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

同时，本次政策强调给予新市民住房金融支持，如优化新市民个人住房贷款标准、提升借款和还款便利度等，亦为各地优化新市民购房政策释放了空间，特别是新市民人口较多的城市，有望进一步降低新市民购房门槛和购房成本。

本次政策亦明确要“依法保障住房金融消费者合法权益”，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，监管部门鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益，有利于消除购房者的担忧情绪，稳定市场预期。

▌5、住房租赁：住房租赁金融支持加快，建行已有300亿住房租赁基金落地

此次《通知》提出加大住房租赁金融支持力度，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

主要内容涉及：引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持；保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。

在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。

从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转，根据中指数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

表：2022年7月以来部分地区“保交楼”相关举措

资料来源：中指数据CREIS