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2019年,烟台哪个区的楼市支撑力最强?——小房说房第四篇

王木木 2019-03-07 23:24:15

从第三篇开始,原创栏目“小房说房”,已经从讲故事转型到了分析市场。不知道读者更喜欢哪个风格呢?

小房说房第四篇——2019年,烟台哪个区的楼市支撑力最强?

国人买房喜欢“比”——

售楼处都说自己家的楼盘好,听起来都很有道理的样子,那么,谁更好一点?

哪个板块说起来都很有发展前景的样子,那么,哪个更好一些?

一分价钱一分货,价格匹配价值,那么,有没有哪家楼盘更物超所值一些?

比完楼盘比区域——

除了8个县、市,烟台有约定俗成的“六区”——芝罘、福山、开发区、莱山、高新区、牟平。

这六区中,到底在哪个区买房更好一些?

或者更具体一点,

2017年初至2018年上半年,大家买房的时候,想的是“哪个区以后会涨得更猛一些”。

2018年下半年至2019年,随着购房趋于冷静,预期趋于保守,购房者虽然依然被“再不买以后还要涨”的恐慌性心理驱动,但也要面对更加保守的话题——哪个区的楼市支撑力更强一些?

换句话说,万一楼市集体“过冬”,哪个区的泡沫更低、更抗跌、春天来的时候反弹更迅猛?

这个话题,自住者、投资者同样关心。

本篇,为开发区打call——

关于哪个区楼市支撑力最强这个话题,不同人从不同的角度,有不同的结论。

本篇,为开发区打call。如果您有不同的观点,欢迎在文章下方参与互动评论。

开发区楼市支撑力之一:强实力,排名第七!

2019年1月商务部公布2018年经济技术开发区综合发展水平考核评价情况,烟台经济技术开发区综合排名第7,较上年度提升1个位次(史志办:2019年1月烟台大事记)。

据悉,这个排名涉及经开区共219家,参评指标包括产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能等,是一个很权威而全面的排名。

开发区楼市支撑力之二:强GDP,一区等于五区之和!

统计局发布的《烟台市2018年年度简要资料-县市区资料》里披露,2018年,烟台全市GDP总量(初步核算)7832.58亿元,比上年增涨6.35%。

全省排名第三(被济南超越),排名20多位。

烟台的GDP总量虽然一直很高,并且长期排全省第二、仅次于青岛,但是一直“非议”不断,很多人说——“烟台的GDP之中,县市区占大头,市区并不强”。

是这样的吗?小房特意计算了一下:

2018年度,烟台六区GDP总量2967.34亿元,县市区GDP总量4466.8亿元,全市占比分别是38%与57%(关于所有公示有数据的区、市等的加起来总量并不等于全市总量,小房也无解,不过单列的“保税港区”的数据是空白的),从这个比例看,确实县市区的GDP贡献更强一些。

但是,六区中,有一个非常强悍的区域,数据之高让小房反复确认(没有看花眼),那就是开发区——

开发区2018年度GDP为1484.66亿元,比其他五区之和(1482.68亿元)还要高!

开发区2018年度GDP占六区总量的50%,占烟台全市总量的19%!

开发区,是烟台所有县市区的GDP之王!比第二名的龙口市(1238.77亿元)还要高20%!

开发区楼市支撑力之三:就业机会多,人才汇集力强

根据开发区管委官网发布的数据:开发区现有5万多家市场主体,工业企业2800多家,产值过百亿企业6家,过十亿企业29家,主板上市公司8家——这些数据,均意味着更多的就业机会,更强大的人才汇集力。

“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”,这是恒大首席经济学家任泽平的观点。

“工作机会在哪儿,人口就在哪儿”,这是小房的看法。

开发区楼市支撑力之四:住宅用地稀缺,更偏产业、商服

2018年,烟台土地成交量爆发,开发区土地成交量爆发——全年开发区商住类土地成交30宗(六区),成交面积286万㎡(六区,占比29%)。

开发区“敞开供地”了吗?非也!

首先,小房将工业用地也纳入进来一起看——2018全年开发区成交商住类土地30宗,工业用地38宗——后者比前者高出27%!

其次,仔细看这30宗商住类土地,小房发现,其中竟有高达14宗是纯商服用地,占比47%!住宅兼容商服的土地只有16宗。

在小房看来,更多的工业用地,意味着更多的企业、更多的就业机会;

占比极高的商服用地,意味着商场、写字楼、酒店等等配套利好;

剩下的16宗住宅用地,还要刨掉要求配建的商服、公建等等,剩下的建面才能用来建住宅。

在小房看来,开发区政府“不差钱”,“土地财政”依赖度低,所以在批住宅用地上,就会更加保守。

或许,相对于卖开发商更喜欢拿的住宅用地,开发区政府更希望将土地用来做产业、做商业配套,来实现更良性、更全面的发展。

回到购房层面,住宅用地少,住宅新盘少,稀缺性强,保值增值性自然强。

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上述16宗住宅兼容商服用地,分别是——

1.启航的岷山路地块

2.伟通置业的业达科技园周边地块

3.业达实业的青岛大街以南地块

4.新鸿宇酒店管理的海滨路地块

5.华海财产保险的长江路地块

6-7.鑫发的庐山路以东两宗地

8-9.旭辉银盛泰(首进烟台)接手的原富力湾二期三期用地

10.佰和凤台山地块(即将面市)

11.海信岱岳府项目土地(即将面市)

12.中节能朗庭项目土地(已经开盘)

13.中南玖熙墅项目土地(已经开盘)

14.恒达银芝公馆项目土地(已经面市)

15.盈科品园项目土地(已经面市)

16.瑞东金融广场项目土地(已经面市)

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