小区的地上地下停车位到底应该属于谁？

近日，有网友建议：随着人民收入水平的提高，私家车越来越多，很多小区规划有属于业主共有的地上临时停车位。

但是在实际的购房过程中，开发商会强行的通过补充协议把这些本该属于小区业主的地上车位拿走。

个人认为这并不利于一个城市的健康发展，也不利于解决城市停车难的问题，有的小区地上车位都卖光了，地下车位空了很多卖不出去，来了亲朋好友都没地儿停车，作为房地产买卖的主管单位，我觉的有必要出台措施，禁止开发商通过补充协议拿走地上车位的这种行为。

(好多这种补充协议是开发商单方制定的，购房者处于弱势地位，很难有发言权，需要通过必要行政权力对开发商的这种行为予以约束，这也必将更有助于小区和谐、城市和谐、社会和谐。)

烟台市住房和城乡建设局对此回复：你好。小区内的停车位一般分为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；物业管理区域内，占用业主共有道路或其他场地设置的车位(规划以外)。

目前，我市房地产开发项目规划的地下停车位比列都达到1:1以上达到1:1.3或1:1.5，由于是地下工程，开发企业投入资金比较大，很多开发企业考虑到要尽快回收投资成本，对地下车位都是优先出售。有的开发企业在售房合同上也要求业主必须购买一个车位。

有些业主家庭不止有一辆车辆，开发商对占用业主共有道路或其他场地设置的车位的出租又不能完全满足业主的需求；还有的业主既不购买车位，也没有租到车位，只能停到小区外。

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据该规定，小区车位可以分为规划车位和占用小区道路等设置的车位。

小区地下车位应是建设单位按照规划建设的车位，属于规划车位，建设单位可以通过出售、附赠方式将其转让给业主，也可以通过出租方式将其使用权租赁给业主使用。 

《山东省物业管理条例》第五十条明确规定“车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。”

小区地下车位属于规划车位，根据《物权法》第七十四条，其归属应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，对此类车位，建设单位不得销售。

对于小区规划区内地下车位，当事人有权出售、出租、赠与，如果当事人只售不租，虽然与《山东省物业管理条例》第五十条明确规定“车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。

业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。”的规定，但没有任何法规、条例规定可以对其处罚。建设主管部门只能在监管工作中，对开发企业进行约谈、劝说，要求其更好地为业主提供方便的服务。