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揭秘棚改,烟台拆迁暴发户的发家史

星空 2018-01-20 10:48:59

善恶一念,生死一念,一念三千,始于精微,而跨越天地。——《灵宝无量度人上品妙经》

2017年是注定要载入房地产史册的一年,三四线城市房价集体爆发,放佛一夜之间,生活了几十年的城市变的那么陌生,座座高楼拔地而起,房价直线上升。仅2017年上半年,三四线城市房地产销售同比增长25%,而一线城市仅同比增长4%。

如果说房价是由炒房客炒起来的,那么炒一线甚至热点二线城市我们可以理解,毕竟这些城市人口净流入,炒房客低价买入高价卖出有利可图,那么三四线城市本轮的上涨又是为何呢?

是什么力量,让安静了好几年的三四线房地产市场毫无征兆的就沸腾了。

有观点说是一二线城市限购后,投资需求外溢,造成三四线城市房价上涨,但细究起来,这个理论放在环热点城市可以理解,热点城市需求向周边扩散,廊坊就是一个很典型的例子。

那么其他非环热点城市的三四线城市呢,他们的暴涨也是因为热点城市的投资需求外溢?难道投资需求外溢的如此之大?

或许我们忽略了之前一直没有重视的一点——棚改,说棚改可能大家不太理解,如果说拆迁户,大家就恍然大悟。近几年来,拆迁户俨然已经成为了暴发户的代名词,要嫁就嫁拆迁户。

2016年年初以来棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高,货币化安置支持的住宅销售贡献了2016年住宅销售增速的40%、2017年上半年销售增速的约50%,这是相当可怕的一个数字。

由于棚改引发的大面积购房引发其他民众恐慌,担心房价继续上涨错失购房良机而提前购房,加之很多三四线城市并未有任何调控措施,多重因素影响下, 三四线城市房价如脱缰野马,不断上涨。可以这样说,棚改受益者成为拉动三四线房价暴涨的先锋和受益者。

那么,棚改到底是什么东西,又是在此轮房价上涨中扮演什么样的角色,是如何推动房价上涨的呢?

棚改,从诞生之日起,就背负着非议龃龉前行。

01    棚改的历史:

        形成于50-60年代,棚改工程始于2005年

我国棚户区的历史形成错综复杂,但梳理后主要有三个时间点,首先是建于上世纪五、六十年代的自建住房;其次是在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍;最后为城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋。

由于历史原因,在这三个时间点内,中国有大量的房屋建设工程,随着城市的大跨步发展,这些房子聚集地逐渐成为了“棚户区”。

02  棚改运作模式:

      政府主导,市场运作

在2014年之前,棚改运作模式最广泛的当属于“政府主导,市场运作”。该模式需要政府投入大量的资金,很多地方政府不堪财政压力,因而想要利用PPP模式,撬动资本市场的力量来助力棚改工程。

但棚改本身是一个极地的工程,引入社会资金也有很大的难度,因此棚改速度很慢,在2008-2014 年前,我国每年棚户区改造开工量一直保持 250-300 万套左右,如果按照当时 2012 末棚户区存量 4200万户来估算的话,按照当时的推进速度我国棚改工程需要 12-14 年才能完成。

实际上是2014年底已完成2100万户的改造。而在2015年至2017年,政府将棚改目标提高至每年600万套,比之前的速度提升了一倍,棚改跑步前进。

03:棚改安置转折

        安置货币化比例大幅提升

在计划推进初期,棚户区改造主要是地方政府直接为棚改户建造(或承包给开发商建造)公共住房,即进行棚改住房的实物安置。这些住房通常由开发商负责建造,一般而言棚改安置住房并不计入商品房销售,这也是为何棚改自2005年开始以来,十年间一直在新闻视线之外的原因。

2014年,房地产面临高库存难题,再大范围进行棚改安置又会加剧库存压力,于是央妈出奇招,为其特设了抵押补充贷款(PSL)工具,加大货币安置化比例,棚改焕发了新生命,成为中国货币投放和财政刺激的一股“来者”,拆迁暴发户由此诞生。

棚改货币化安置主要分为四种情况:居民自主购买、政府购买安置、货币直接补偿、多种形式相结合。简单点说,就是政府拆迁给钱,让你自己拿钱去买房。棚改货币化安置的比例从2014年的10%上升至2015年的30%、2016年进一步上升至49%,2017年,这一比例达到了惊人的60%。

货币化安置支持的住宅商品房销售面积(消化库存)在2015年为1.5亿平方米、2016年跃升至2.5亿平方米。这意味着货币化安置贡献了2016年22%的住宅销售增速中的9个百分点。

而在货币化安置城市比例中,主流一二线城市(19 个城市)货币化安置套数占比约 10%,进而估算主流一二线城市(约 40 个城市)货币化安置套数占比约 20%,那么剩余三四线城市(613 个城市)货币化安置套数占比约约 80%。简言之,货币化安置成为三四线房产市场火热的最旺的一把火。

了解了棚改历史之后,我们再来谈一谈,棚改究竟是怎样一步步拉动了房价的暴涨。

虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模,但棚改居民手握拆迁款大肆买买买,极大的加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存,进而提振市场情绪、支撑房价,最终支持整体房地产新开工和建设规模、抬升房价。

按照2014年之前的政策,棚改实物安置由于政府建设安置房后向棚户区居民分配,因而居民最终不参与到商品房体系的分配,棚改体系和商品房体系是两个独立的体系。

但转为货币化安置后,政府实际上就是把被拆迁棚户区居民的购房需求引导到了商品房体系的分配当中,甚至可以理解为提前释放了这些居民的住房改善需求,把没有购房需求的居民创造了出了购房需求,需求有效放大。

拆迁户的集体大范围购房,引发部分区域房子在短时间内被消化掉,开发商、渠道商趁机抬价,拆迁户手握重金才不会在乎你这一点价格变化,于是在抢购区域造成无房可买的局面。

加上媒体发酵,政策宽松的大环境下, 更多的需求被提前释放。计划未来几年内买房的将买房提上日程,手头有剩余资产的开始买房投资,想换房的提前换房,各路需求疯狂上车,生怕错过了这一波就再无上车机会。

于是乎,一场轰轰烈烈的抢房浪潮如滚雪球般在短时间内越滚越大,房价直线上涨,三四线的楼市掀起了滔天巨浪。而棚改户,则无形之中成为了本轮房价上涨的主推手之一,而且是被忽视的主推手。

2017年12月23日,住房城乡建设工作会议召开。住房和城乡建设部部长王蒙徽在介绍2018年重点工作时表示,2018年改造各类棚户区580万套。

棚改仍在路上,房价上涨或许也还在路上。

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