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2018,烟台还适合买房吗?

星空 2018-01-19 18:51:09

“命运之手随时随地地会把我们攫住,把我们拽入到它永不满足的戏弄中。”

——茨威格《昨日的世界》

2014年突如其来的房产地震,导致85个城市房价下跌,14个城市下跌幅度超过10%,喧闹的房地产市场进入平静,然而这份平静持续的时间并不长,时隔两年,2016年一线、热点二线城市房价暴涨,2017年三四线城市房价疯狂。

此时的房地产,已经彻底沦为一个商品,而且是一个无脑去买,买了就能赚钱的暴利商品。多少人因为当时咬牙买了那么一套房,现在到只想在家逍遥度日;多少人把积蓄都拿去买房现在已经赚的盆满钵满;然而还有更多的人因为一时犹豫错过了上车的时机,手里握着父母半辈子的积蓄,此时上车自知已太迟,然而不上车担心会后悔一世。那么2018年,房价是会继续上涨,还是面临重写2014年历史的风险?

首先,我们先来分析一下未来会不会再次出现如2016-2017年的房价持续性大范围上涨现象。据链家研究院数据表明,我国城镇人均住房面积由1998年的18平方米增长到36平方米,平均每人每年平均增长约1平米,住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。

很多城市在房价上涨的同时,顺势完成从增量房到存量房的转换,在城镇化率增速放缓的情况下,若没有大量的人口流入,很难会在有大规模快速的房产开发。而从本次政府调控政策来看,快准狠,房价不稳,调控不止,加之长效机制的加快建议,房地产税的呼之欲出,2016-2017年的这波大涨,或成为房价暴涨的最后一次。

然而,我想此时此刻,仍然会有很多人对2018年房地产市场抱有幻想,毕竟2016-2017年房价大涨,在利益驱动下,难免会失去理智判断,何况还有一些“房价不倒论”等看似很有道理的观点。

排名城市12月份新建住宅价格指数同比涨幅   %
1合肥46.3
2厦门41.5
3南京38.8
4无锡35.5
5杭州28.4
6郑州28
7福州27.3
8上海26.5
9北京25.9
10惠州24.9
11武汉24.2
12天津24.1
13广州24.1
14深圳23.5
15济南19.4
16石家庄18.6
17长沙17.8
18南昌14.2
19赣州13.4
20青岛13.1

从2016年12月新建商品住宅价格指数同比涨幅20城市来看,涨势惊人,若进一步单论这些城市城区的房价,可能涨幅还要比城市平均涨幅多50%左右,房价的暴涨使得“工资永远涨不过房价”、“现在不买房,以后一辈子也买不起房”等言论甚嚣尘上。

有人说,房产中介是最冤枉的职业,一次次的给你说房价要暴涨你不听,后来真的暴涨了你又买不起了。但是他们是真的被冤枉了吗?房价真的不会跌吗?或许吧,毕竟三亚、温州、鄂尔多斯事件已经过去太久了。

2000年-2010年,对于温州的房地产市场来说,堪称黄金的十年,也是暴利的十年。温州楼市从2000年开始起步,市区单价从两三千元迅速上升到2010年的3万多元,经历了一个暴涨的十年。那些年由于经济发展较好,同时土地供应量相对较低,很多人炒房,造成价格快速上扬,作为一个三线城市,市区均价一度超过一二线城市,在2010年时达到了3.5万元/平方米。而开发商的利润超100%也成为常态,首此影响,开发商疯狂拿地,温州民众疯狂炒房。

2010年底,剧情突然出现逆转。当年4月和9月,国务院连续发布两次调控文件。到2011年1月,国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议敲定相关八条政策措施,这一政策被称为“新国八条”。经历了数次调控的温州房地产人起初并不在意,而直接导致当地楼市陷入低谷的,是2011年开始爆发的温州民间借贷危机。

大面积的踩踏影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层,一时间,企业、个人抛售房产现象大面积出现。国家统计局的数据显示,到2015年5月,温州房价经历连续37个月的环比下跌。暴涨之后暴跌,温州遍地烂尾。2009年初温州新房均价17116元,如今新房均价16433元。

经过一年多的上涨,房价已经远超工资所能承受能力,房价过高已成共识,那你怎么知道你的城市不会成为下一个温州呢?

让我们回到11年前,2006年的冬天,新华网财经频道是这样评价世界经济的:世界经济在克服了美国经济降温、国际市场高油价以及全球通货膨胀压力等种种不利因素后继续保持着快速增长的良好势头。

然而就在来年过后,2007年,美国次贷危机殃及全球,更让人想不到的是,有着158年历史的雷曼兄弟公司,终究没有扛过这一关,于2008年宣布破产,而雷曼兄弟银行在2007年刚刚荣膺财富杂志羡慕证券公司一名。全球一片哗然,想必在中国,老百姓压根就没想到大银行还能倒闭这一说吧,我们只会认为银行是一个超级能挣钱的地方,在银行工作是一个超级有面子的工作。

正如梁文道先生所说,“有时候我经过我们大大小小的二三线城市,看着城中心的那些CBD,我有时候会升起这么一种奇怪的想象:将来不晓得什么时候有一天,我们这一个盛世也像唐朝或者清朝一样,也过去了,那堆建筑物,它会是空空洞洞的,像鬼城一样呢,还是上面爬满了蔓藤植物呢?说不定,里面住着一群一群的野狗,后人会怎么样来追忆我们今天这个时代?”

——梁文道

我们在品位历史的同时,自身也在成为历史,我们身边有多少人是在借钱买房?银行的钱有多紧张我们没有概念,但身边的民间借贷有多紧张,我们心里多少总是有点了解。压倒温州楼市最后一颗稻草的,恰恰就是民间借贷。

2016年一二线楼市火热,究其原因是因为楼市信贷宽松,加上离岸人民币汇率不断下跌,在保房价还保利率面前,中央选择了前者;2017年三四线楼市火热是中央经济工作会议上定调要全力去库存。

而2018中央经济工作会议的工作重点是:防范化解重大风险。显然继续抬高房价是与此次中央精神背道而驰。去库存任务已经基本完成,中央又有资本和底气去用政策调控市场,所以2018年,房价继续暴涨的原因几乎为零。

最后,我们再来讨论更重要的一个问题,2018年,还适合买房吗?

2017年由于一线城市的高压调控,投资需求外溢至三四线城市,加上国家去库存政策的支持,引发范围内的房价上涨,新建商品房销售额及销售面积也大幅度增长,而这里面有多少是投资,大家心里大概都清楚,当炒房客判断市场进入下行,集体出手套现的时候,将会有大量的房产入市。而具有购买需求的人群有限,供远大于需求,成交库存比会严重下跌,当人们选择买房的机会很多时,房价就会应声下跌。

还记得北京3月份是二手房成交量高达25952套,而317新政执行后,成家量暴跌34.9%,仅有16902万套,随后成交价大跌,新政后,具有购房资格的人大量减少,而二手房的供应量依旧是那么多,因此造成供大于需,虽然其他城市调控并不至于会将需求严重抑制,情况不一样,但是最终的结果都是供大于需,房价下跌并不遥远。此时买房,即使不是高位接盘,也会伤亡惨重。

有些人可能会想,即使房价不涨,甚至有小幅度下跌,那我就持有不出手,等着增值。且不说房价还会不会有下一轮的大涨,即使有,那下一轮涨价,又会在几年之后呢?房子放在这里闲着,严重限制了你的现金流,而且如果你是按揭买房,每个月的按揭还款也会让你的生活大打折扣,甚至入不敷出,而这,也正是国家之所以严查现金贷、首付贷等资金非法流入房市的原因。

在巨大利润面前,难免会有“不要命的赌徒”加“不要命的杠杆”去买房,赌未来房价能再次暴涨,而且涨幅最起码可以超过理财能力+税费+人工费用等等囤房费用,一切的一切都必须顺利,若有一个环节出现问题,就可能血本无归。而且不要忘了, 国家手里还有一张——房地产税。一旦房地产税出台,你手里的房子将会是你的累赘。

“我们每个人都是这些巨大转变的见证人,都是迫不得已变成了见证人。对我们这代人来说,我们不存在任何逃避,不能像我们先辈那样置身事外;由于时间同步的新机制,我们始终和时代戚戚相关。”房地产界有这样一句名言:刚需买房的时机,就是现在。而如果您已经有了一两套房,请读完文章后,三思。

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