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烟台土地市场年末“翘尾” 大批量供应莱山解房荒

王木木 2018-01-16 14:52:10

2017年商住类土地莱山区供销面积分别为293.05万㎡和82.96万㎡,领跑六区供应量。烟台16个细分板块中,莱山中心区域17宗土地供应占比,多数为年底供应、尚未成交。

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2017年莱山区商住类土地供应及成交清单(烟台市国土资源网上交易系统发布)

2017年成交345.88万㎡商住类土地

锐理数据发布:2017年烟台全市商住类土地(六区范围,招拍挂方式,土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住、纯住宅)供应568.18万㎡,同比上涨80%;成交39宗,面积345.88万㎡,成交面积同比上涨10%;成交土地平均楼面地价1585元/㎡,同比上涨33%。

2017年烟台政府加快旧改棚改步伐,全市商住类土地市场供求虽有所上涨,但仍居于低位;年度平均楼面地价持续走高,居于近几年的位。

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月均供应47.35万㎡,月均成交28.82万㎡,月度均价受地块位置等因素的影响起伏较大。

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2014-2017年烟台市招拍挂居住商业类用地月度供求价走势

莱山区领跑六区供应量

2017年全市商住类土地供应和成交主要集中在莱山区和福山区,高新区供销量。莱山区供销面积分别为293.05万㎡和82.96万㎡,领跑六区供应量。

芝罘区2017年商住类土地楼面地价在各区域中排在首位,高达2322.56元/㎡,其次为高新区1969.24元/㎡,福山区土地平均楼面地价1020.81元/㎡处于位。

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2017年烟台市各区域供求价对比情况

开发区溢价率

2017年土地出让多以旧改棚改为主,底价拿地为今年市场主旋律,底价成交地块宗数占比达87%。溢价率超40%的土地有鑫广、中金数据及中海竞拍地块,占土地总宗数的5%,少量高溢价地块导致2017年全市成交土地的平均溢价率升至6.32%。

从各区域溢价率来看,开发区为溢价率的区域,平均溢价率高达38.64%。芝罘区平均溢价率0.01%;莱山区、牟平区均为底价成交。


成交明细

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2017年烟台六区商住类土地招拍挂成交明细

土地成交集中分布在4个区域:开发区富士康东侧、汽车西站东南、烟台南站北侧、牟平站以西

2017年烟台商住类土地成交分布

细分板块

烟台16个细分板块中,莱山中心区域17宗土地供应占比,多数为年底供应、尚未成交。

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土地板块供应热度图

大学城区域成交1宗56.2万平建面的土地,为2017年面积商住类土地成交,该地块为烟台华润中心项目后期用地。

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土地板块成交热度图

开发区古现板块以5578元/平楼面地价成交1宗商业用地,为2017年最贵土地,竞得单位为烟台宏明石油有限公司。

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楼面地价

品牌房企潜在供应

2017年烟台政府加大棚改力度,2018年,莱山区、黄务、福山区等片区将迎来供应热潮。其中包括——

万科合作东林旧居改造项目/南尧旧村改造B地块/小沙埠旧改,接手福地观海城项目/天越湾二期地块,拿下北方家纺两地块,或助力东马家都棚改。

恒大收购旭瑞两项目,接手莱山滨海社区旧改,或合作开发夹河岛,或助力楮佳疃棚改。

中梁进军牟平、案名中梁海志府,助力福山棚改。

华侨城打造华侨城欢乐海岸。

鲁商拿下三滩1号项目。

金地合作黄务三八水库开发项目,龙湖合作宋家庄旧改,融创合作卧龙夼项目,协信合作马山寨项目,中瑞鼎峰合作珠玑旧改地块。

碧桂园接手凤凰山庄项目,保利或接手正大项目。

另外:本地开发商祥隆、飞龙、万光等亦有新地块供应。

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重点地块

【重点地块①】中海1.55亿夺烟台福山区蒲湾街地块,竞价120轮,溢价率45%,楼面地价1419元/㎡,这是中海落下烟台第五子,并实现首次布局福山区,开发项目案名为中海悦公馆。

烟J〔2016〕4006号,位于奇泉路以东、迎福路以西、蒲湾街以北,地块面积5.45万㎡,建筑面积10.9万㎡,1.5≤容积率≤2.0,为住宅、商服及公共管理与公共服务用地。该地块位于福山区北,目前为福山区稀缺的方正平整净地,无拆迁顾虑交通便捷性强,同时西临万科两项目,区位认知度有一定的市场支撑。

商住类土地

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【重点地块②】烟台鑫广置业有限公司以36086万元,溢价125%,楼面价2702元/㎡,竞得黄河路以北A-12小区,溢价率创烟台新高,开发项目案名为中南熙悦。

烟J[2017]5003号A-12小区,位于开发区西部板块,黄河路以北,西邻富士康,交通便利,附近在售楼盘有万科城、金桥澎湖湾、天马相城等项目,板块成熟度较高,居住环境优越,另外附近永旺商超明年即将开业,生活配套逐步完善。

商住类土地

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【重点地块③】中金数据夺得烟J[2017]5006号A-17小区地块,总价14434万元,溢价率94%,楼面价2406元/㎡

烟J[2017]5006号A-17小区位于开发区北京南路以东、黄河路以南。地块周边在售项目较多,竞争压力较大,片区认知度有一定的市场支撑,居住环境优越,交通便利,客户认可度较高。

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