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烟台2018年度预测:政策、土地、住宅与商办市场

王木木 2018-01-16 11:55:29

 2017年烟台房地产政策年度总结:共有产权、限价、收紧信贷

【共有产权】2017年3月,烟台发布《烟台市共有产权住房管理试行办法》。12月,烟台率先在省内地级市中率先推出首批共有产权住房1476套,位于锦绣家园、锦绣新天地(共有产权住房属于出售性质,由物价等部门按商品房价格下浮10%核定销售基准价格,向购房人出售70%产权,剩余30%产权归出售人所有,购房人共有2年后可按届时计税评估价格增购剩余的30%产权,拥有完全产权并可上市交易)。

【限价】2017年8月初,烟台住建局发布《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知》。通知表明,根据省住建厅要求,防止变相捂盘、炒作、投机性购房、哄抬房价等扰乱市场行为,就规范商品房预售价格和合同备案管理进行调整通知。加强预售价格管理,限制开发商涨价。原则上以上一年合同备案平均价格为基础,涨幅不能超过5%。

2017年8月15日,烟台市人民政府下发《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》。意见分为十二条,包括实施分城施策的土地调控、实施预售审批限价政策、严格网签合同备案撤销管理、严格规范市场销售(明码标价)、调整住房公积金贷款政策、强化二手房交易监管、探索建立“租购同权”制度等。其中,限价与撤销合同备案通知与八月初烟台住建局发布的一致。

一、实施分城施策的土地调控。根据市场需求及库存情况,合理控制土地出让规模、节奏和时序。对于库存量较大、去化周期超过24个月的县市区,停止房地产供地;对去化周期低于12个月的县市区,加大土地供应,从源头上稳控市场。立足当前房地产增量供应内涵挖潜,以棚户区改造、旧城改造为主,不断提升城镇土地节约利用水平。

二、实施预售审批限价政策。综合考虑房地产开发项目前期网签备案均价、楼面地价、建安造价、相关税费及利润等因素,预售申请备案均价涨幅同比不能超过5%。首次绿色二星级以上项目、实施全装修的新建商品房项目,同比价格涨幅不超过10%。首次申请装配式建筑项目,预售均价同比涨幅不超过15%。

三、严格网签合同备案撤销管理。1年内暂停网签合同备案撤销业务;因特殊原因确需撤销的,严格按照规定办理。

四、严格规范市场销售。严格落实商品房预售资金监管制度,开发企业可以凭非商品房预售资金监管银行出具的现金保函,免除同等额度的商品房预售监管资金。开发企业取得预售许可的商品住房项目,要在10日内公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售,并将楼盘销控表在售楼现场显著位置公示。

五、加强房地产市场监管。加强对开发企业的监督检查,对房价上涨过快的开发企业实施约谈制度,对违规预售、哄抬房价、囤房炒房等行为进行限制和严厉打击。实施房地产经纪机构行业备案管理,定期公示中介机构目录,对哄抬房价等违法违规行为依法给予严肃查处。

六、加强土地出让供后监管。对供地后不按期开工建设房地产项目,按照《闲置土地处置办法》进行查处,对非政府原因形成超过动工开发期1年、不满2年的闲置土地,按规定收取土地闲置费;对闲置超过2年的土地依法收回,重新进行市场配置。

七、调整住房公积金贷款政策。借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%,购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。购买第二套房的贷款利率,不得低于同期首套房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。首次公积金贷款还清后可以再次使用住房公积金贷款购买第二套房。不得向购买第三套及以上住房或者已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

八、强化二手房交易监管。全面落实二手房交易合同网签制度,实现贷款、缴税、过户登记等合同规范统一,防止交易欺诈、偷逃税款等行为。

九、强化县市区政府主体责任。各县市区政府(管委)是房地产市场调控责任主体,负责贯彻落实国家和省、市有关房地产工作决策部署,结合实际制定具体调控措施,促进房地产市场平稳健康发展。因主体责任落实不到位,导致本辖区房地产市场异常波动、造成不良影响的,要对当地政府进行问责。

十、加强房地产调控制度建设。建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析机制、职能部门会商机制、约谈问责机制,进一步稳定市场预期,确保完成房地产调控 目标。

十一、加强房地产市场舆论引导。各有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传,引导居民理性消费,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的机构和个人,要依法追究责任。

十二、探索建立“租购同权”制度。借鉴租购同权试点城市的先进经验,积极开展租房与购房平等享受政府公共服务方面的政策研究,适时推出符合烟台实际的“租购同权”制度。

锐观点:烟十二条的发布,表明了烟台政府对房地产市场从供求两端调控的力度和决心,此次调控主要目的为控制市场稳定、房价非理性快速上涨,让住房回归住的本质,促进房地产市场健康、平稳发展。但在有效供应量不足的背景下,楼盘仍有较大的价格上行空间,本次政策对楼盘分三类进行限价,给予不同的控制房价上涨的比例,没有一刀切,这是理性的调控。另外,精装修产品既符合政府政策导向,又契合企业自身的利益需求,尤其在烟台出台限价令后,“精装+绿色环保”的产品市场优势将会愈加明显。本次限价令漏洞仍然较多,开发商或将采用高价装修、绑定车位、串通中介等手段来应对。

【收紧信贷】2017年5月,烟台房贷政策出现收紧,部分银行调高了首套房的首付比例,贷款利率折扣也在调高;二套房的首付比例则普遍是三成,贷款利率是上浮10%。6月,银行房贷利率“加息”,烟台全部银行首套房回归基准利率,同时少数银行率先将首套房比例上升至30%。8月,烟台多家银行收紧首套房贷款,首付、利率双双上调,放款时间普遍延长。目前,银行首套房三成首付成主流,二套房的首付比例则普遍是三成。住房公积金贷款政策则是首套房首付比例调整为30%,二套房首付比例为40%,且贷款利率上浮10%。

2016年2月:首套房商贷首付两成新政落地,首套房利率折扣8.5折

2017年5月:首付款比例20%,首套房利率提升至9折

2017年6月:多家银行首套首付款比例提升至30%,部分银行贷款利率提升为9.5折、甚至恢复至基准利率

2017年7月:7月1日起,包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行等在内的多家银行均取消了首套房贷利率的优惠,实行基准利率。有的银行甚至在基准利率基础上进行了上浮。

2017年8月:8月15日起,我市实行差别化贷款政策。购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%,购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。

房贷利率一览表

房贷利率一览表

烟台市住房公积金政策调整对比

烟台市住房公积金政策调整对比

锐理数据2018年烟台房地产市场预测

【政策走势】整体调控格局保持常态化高压状态,松绑可能性小。烟台2017上半年以公积金、信贷政策为主,下半年烟十二条的发布,表明了烟台政府对房地产市场从供求两端调控的力度和决心,此次调控主要目的为控制市场稳定、房价非理性快速上涨,让住房回归住的本质,政策环境仍相对宽松,不排除进一步加码的可能。

锐理数据2018年烟台房地产市场预测

【土地走势】烟台自2014年以来土地放量持续减少,楼面地价稳步上扬,2017年全市供应土地568万㎡,成交346万㎡,商住类土地供应有所增加,供销仍处于低位。2017年烟台加大棚户旧改力度,土地供销主力为莱山区和福山区棚改旧改地块。随着烟台土地竞拍日趋激烈,众房企介入旧村改造项目意愿强烈,收购或合并开发模式将逐渐增多。区域特征表现明显,但稀缺地块的供应仍为品牌房企关注焦点。上半年中海、鑫广等开发商不惜财力夺得福山区、开发区优质地块,带动土地市场整体溢价率的提升。未来,莱山区供地计划遥遥领先,对于莱山区而言,目前住宅市场供不应求,新盘数量少,地块稀缺,市场需求量大。在未来规划中,不少棚改项目将成为土地供应的贡献力量,也成为莱山区住宅市场的主力。

走势

2017年7月24日,烟台市住房和城乡建设局与烟台市国土资源局联合印发《烟台市关于编制市区住宅用地供应中期规划(2017-2021年)和三年滚动计划(2017-2019年)的公示》。 六区中,2017年度计划供应土地的为芝罘区,仅有17.6公顷;2017-2019年中,芝罘区计划供应依旧,为52.8公顷;2017-2021年中期规划中,牟平区供应量,为84.5公顷。无论是2017年、 未来三年乃至截止到2021年,莱山区住宅用地出让量都在六区遥遥领先,成为市场发展的“新宠”。

烟台住宅用地供应一览表

烟台住宅用地供应一览表

【住宅走势】2017年是烟台房地产的黄金年,客户看涨预期不断强化,住宅市场供应端明显不足,成交持续火热,全年成交量近700万㎡,创历史新高,各区域除牟平区外均已完成去库存任务。在供不应求及相对宽松的政策环境下,预计2018年市场热度仍将持续,价格受限价令影响,涨幅不会过大。

莱山区加大棚改力度,多个项目预计2018年下半年入市,莱山区“房荒”的现象将得到缓解;黄务片区也会比较火热,万科、金地等品牌开发商均有合作开发项目蓄势待发;另外福山区也有大量棚改项目。

走势

2012年-2017年烟台商品住宅供求价年度走势

从近几年各面积段成交占比看,90㎡以下户型的占比逐年下降,110㎡以上改善性需求逐渐增加,但70-90㎡刚需产品仍为主力,占比33%,其次为90-110㎡首改产品,占比30%。预计2018年,90-110㎡首改产品将占据份额,110㎡以上的改善户型的需求也会持续增加。

走势

2013-2017年烟台商品住宅各面积段销售占比

【商办走势】烟台商办物业存量呈现不断上升趋势,截止2017年12月底达到234万㎡的高位,表现为明显的滞销行情;2017年商办物业的存销比同比下降26%,去化周期降至47个月,烟台市商办物业的销售周期约4年,市场压力较大。

目前北京、上海、成都、天津等多个城市出台了“公寓层高超3.6米另算面积”、“办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店”等政策,堵死企业将商办类物业改成类住宅产品出售的路子,在实体商业不断被虚拟商业冲击的今天,商办类项目想要“突围”将需要更多资本(国家鼓励租赁型持有商办)和更高的商办开发水平。

走势

2012-2017年烟台市商办市场存销年度走势

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