莱山出让新地 已被万光中华城锁定

房天下监控烟台国土资源局网上交易系统显示，莱山区9月将新增两块住宅商服用地挂牌。为大庄旧村改造地块，总出让面积17万平，规划建筑面积≤37.88万平。A地块楼面地价起始价1637元/平，C地块起始价1810元/平——起始价就分别比3个月前拍出的陈家地块成交价（1279元/平）高出3成与4成！

三问：厮杀+溢价+周边

问，这是自祥隆6月7日拿下陈家旧改地块，以及烟大文经学院南地块8月挂牌出让被叫停之后，莱山区2017年第3次挂牌出让住宅用地。实情是，莱山区的普通住宅产品，已入“房荒”期。该地块之稀缺、热门不在话下。被叫停的烟大文经学院南地块曾引来20余家房企的争夺，狼多肉少，哪家房企能在这新一轮厮杀中脱颖而出？

第二问：起始价已在高位，厮杀更激烈，溢价率与楼面地价会达到多少？面包总比面粉贵，新盘上市后，定价几何？（须知，同样曾被数十家房企争夺、2016年的烟台“地王”，万科2月24日以4711元/平、56%溢价率拿到的冰轮地块，被打造为万科翡翠公园项目，1期当年上市销售价格节节涨，2期正预约预计均价已达1.6万/平）

而当下最迫切的第三问：东部9-10月份原计划有中海国际社区、大华上海滩花园、保利爱尚海、万科翡翠湾、福地观海城等多个新盘上市/老盘加推共计数千套房源。“地王”苗头已现，这些楼盘是否会推迟开盘、涨价开盘？

前提：合作开发/众企争夺 or 底价摘牌/一枝独秀？

上述三问，有共同的前提条件：这两宗地块，是否真的是公开挂牌出让可随意竞拍？

将大庄旧村改造地块的红线图与万光中华城项目提供的区位图放在一起可以看出，万光中华城=大庄旧村改造。那么，在这两宗土地挂牌中，万光又将扮演怎样的角色？这两宗地，是会像烟大文经学院南地块（为福地隆城2期地块）那样，引进一线品牌房企与本土房企合作开发？还是会像陈家旧改地块（仅1笔出价记录，祥隆以底价摘得）那样，由万光以底价获取？

▶关于一枝独秀，祥隆底价拿地>>

▶关于合作开发，万科在行动>>2016至今，烟台万科东征西扩累计斩获十宗土地，土地来源多样，有公开地、二手地、熟化地；合作模式多样，有合作开发、股权收购等；合作方多样，有国企、材企、制造企业、财团私企等。2016年7月2日，烟台万科与以本土制造业北方家纺为代表的土地熟化人达成合作意向，底价摘牌获取北方家纺地块，战略进驻福山核心区。2017年4月1日，万科与烟台南尧置业正式签署《南尧旧村改造B地块合作开发协议》，正式进军烟台南部新城。

此外，莱山“富人区”、最优地理位置的祥隆绿城诚园项目，即是本土大鳄祥隆的土地与出资、一线绿城来运营的合作模式。

▶关于万光 已将本地块的安置房建成并交付了4栋>>

小编2017年3月份去万光中华城踩盘时获悉：1.万光中华城目前已经建好、交房入住、已供暖的4栋楼为回迁户，据称是政府批地越来越严格，要求开发商先建好回迁户的楼，然后才能批地净地出让。已经挖地基的是1期7、8号楼，其余未动工。2.1期7、8号楼位于金滩东路与长安路交汇处西南（即上图大庙旧改A地块位置），回迁户楼沿长安路分布，2期位于小区偏南位置、邻双河东路（即上图大庙旧改C地块位置）。整体小区建筑面积50万平，具体信息未定。

万光中华城2017年8月动态：1期7#8#未获预售，但已被预定完毕，现已建至地上7层左右。2期预计今年底推出。

【竞买须知】本批次出让宗地不接受联合竞买。烟J[2017]L008号大庄旧村改造A地块须预留安置住宅23498平方米，政府按3545元/㎡收购。烟J[2017]L009号大庄旧村改造C地块须预留安置住宅36645平方米，政府按3174元/㎡收购。据计算，这两宗土地要求预留的安置住宅面积，刚好都等于规划建筑面积的16%，占比并不高。而政府的收购价，则分别是楼面地价起始价的2.2与1.8倍。

【楼市背景】在售楼盘238烟台人却无房可买 最惨莱山进入“房荒”期：调取房天下楼盘列表发现，莱山在售楼盘，竟是以写字楼、公寓、商业为主，还有多个高端项目，受众最广泛的普通住宅产品，只有开盘前已被预定一空的万光山海城、地处偏远的逸品香山、115平户型已售完的天籁中园、住宅只余183平的暖山国际。最后1个，当前住宅产品特价房都要9000多。表面可观的数字背后，购房者的选择确实寥寥。所以说，政府正加速莱山棚改供地；无怪乎，被叫停挂牌的烟大文经学院南地块据说引来了20多家房企争夺，差点成了地王。

【城建背景】房价高么？政府大力发展的莱山区：旧改供土地 建校强教育 修路优地段：今年以来，莱山区把全面旧改（旧村改造）和全面改旧（老旧小区改造）作为城建的突破点，带动城市形象、规模、功能、品质全面提升。目前，莱山区省级棚户区改造任务的基本建成率均达139%、开工率达到89%，均位居全市前列。年内计划改造15个村居、7471户，建设安置住宅126万平方米、交付使用20万平方米，回迁居民1335户。其中，房家、杨家台等2个村居预征收协议公示已结束，现已正式启动拆迁工作；孙家滩、孔家滩、沟北等3个村居整村拆迁工作基本结束；大郝家、于家滩、刘家滩、董家庄等4个村居部分地块拆迁工作基本完成。下半年，计划9月底前完成董家庄、于家滩、刘家滩、孙家滩、孔家滩、西轸、大郝家、邹家、房家、杨家台等10个村居的拆迁工作，并开工建设；12月底前完成沟北、陈家B地块、曲家庄、两甲埠等4个村居的拆迁工作。

烟台市国土资源局国有建设用地使用权出让公告

（烟国土告字[2017]第20号）

根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等有关法律、法规的规定，经烟台市人民政府批准，烟台市国土资源局决定在烟台市国土资源网上交易系统（网址:http://www.ytgtjy.gov.cn）公开挂牌出让2宗国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：

一、出让地块的基本情况单位：平方米、万元（人民币）

二、竞买人范围

中华人民共和国境内外的法人、自然人及其他组织（法律、法规及国家相关规定限制的除外），均可按《烟台市国有建设用地使用权网上挂牌出让规则》的要求,办理CA数字证书，申请参加竞买。本批次出让宗地不接受联合竞买。

三、公告期、竞买保证金截止期限、挂牌出让期

（一）本次国有建设用地使用权挂牌出让公告期为: 2017年9月2日至2017年9月21日;

（二）申请人可于2017年9月22日09时至2017年10月1日10时前登录烟台市国土资源网上交易系统，提交竞买申请并通过系统网上银行交纳竞买保证金。竞买保证金到账截止时间为2017年10月1日16时（以烟台市国土资源网上交易系统服务器时间为准）。申请人须以办理CA数字证书的名称一次性足额交纳竞买保证金（竞买保证金帐号由系统自动生成）。，烟台市国土资源网上交易系统将自动停止受理申请。

（三）本次国有建设用地使用权挂牌出让期为：2017年9月22日9时至 2017年10月3日10时。

四、竞买资料的取得

申请人可于2017年9月2日至2017年10月1日期间，登陆烟台市国土资源网上交易系统，在首页上方的“土地交易”栏中点击意向地块的“出让详情”，对意向地块的详细资料和具体要求进行查询或下载（包括出让公告、竞买须知、出让合同(模板)、相关图件、相关附件等）。

五、本次出让公告若内容发生变更的，烟台市国土资源局将按原公告渠道发布补充公告，网上挂牌出让活动自变更公告之日起，相应顺延。

六、出让人及联系方式

出让人：烟台市国土资源局

地址：烟台市莱山区新苑路7号

电话：0535-6890560

网址：http://www.landchina.com/

http：//www.ytgt.gov.cn

http://www.ytgtjy.gov.cn

烟台市国土资源局

2017年9月2日

竞买须知

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）以及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》等有关法律、法规的规定，经烟台市人民政府批准，烟台市国土资源局在烟台市国土资源网上交易系统（网址： http://www.ytgtjy.gov.cn）以挂牌方式出让2宗国有建设用地使用权。

一、本次国有建设用地使用权挂牌出让的出让人为烟台市国土资源局，具体组织实施由烟台市土地储备中心承办。

二、挂牌出让活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

三、竞买人范围

中华人民共和国境内外的法人、自然人及其他组织，符合《国有建设用地使用权出让文件》要求的（法律法规等另有规定者除外）均可按《烟台市国有建设用地使用权网上挂牌出让规则》的要求,办理CA数字证书，申请参加竞买。

本批次出让宗地不接受联合竞买。

四、申请竞买前，申请人应当详细阅读网上挂牌出让公告、竞买须知及宗地相关信息。申请人对网上挂牌出让文件和宗地有疑问的，可通过电话等形式向烟台市国土资源局莱山分局咨询，也可自行到现场踏勘。竞买申请一经提交，即视为对网上挂牌出让文件及交易宗地无异议。

五、竞买申请人竞得宗地后，拟成立新公司进行开发建设的，须在《竞买申请书》中明确新公司名称、出资构成、成立时间等内容。出让人可根据出让结果，先与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。

六、竞得人交纳的竞买保证金，在网上挂牌出让活动结束后,竞得人持签订的《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》到烟台市国土资源局办理竞买保证金转定金及履约保证金手续；未竞得人到烟台市国土资源局办理竞买保证金（不计息）退付手续。履约保证金由出让人存入银行专户，待宗地开发竣工验收合格以后一次退还（含银行同期利息，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率标准执行）。

宗地竞买保证金、转履约保证金数额见下表：单位：万元

七、烟J[2017]L008号大庄旧村改造A地块须预留安置住宅23498平方米，政府按3545元/㎡收购。

烟J[2017]L009号大庄旧村改造C地块须预留安置住宅36645平方米，政府按3174元/㎡收购。

宗地竞得人须于宗地成交后5个工作日内，与莱山区人民政府签订安置住宅回购协议，约定安置房交付面积、户型、安置房交付方式、交付时间及回购价款拨付方式等相关事项，并于宗地成交后10个工作日内持安置住宅回购协议到国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。

八、挂牌出让程序,严格按《烟台市国有建设用地使用权网上挂牌出让规则》规定执行。在挂牌出让过程中，如遇突发事件，按照《烟台市国有建设用地使用权网上挂牌出让突发事件应急处置预案》规定执行。

九、本批次出让宗地成交价格仅含土地出让金，不含其它任何费用。

十、成交结果的确认及签订成交确认书

（一）网上挂牌出让结束后，交易结果即时通过交易系统发布，系统自动生成具备法律效力的《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》。竞得人应根据网上挂牌出让规则、挂牌出让文件和交易系统提示，自行下载打印《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》并签字、盖章，在5个工作日内持已签字、盖章的《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》（一式伍份）、《国有建设用地使用权网上挂牌出让竞买申请书》及有关资料（含竞买人身份证明材料、营业执照副本、授权委托书、竞买保证金交纳凭证等）到烟台市土地储备中心办理成交确认手续。

（二）烟台市土地储备中心对竞得人提交的相关资料进行审查，并与竞得人签订《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》。如竞得人拒绝签订《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》，不影响网上挂牌出让成交结果的法律效力，出让人将视其为放弃竞得资格，不予退还其缴纳的竞买保证金，并将其纳入不良信用纪录；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

（三）竞买人中途退出竞买，竞买保证金必须在该宗地网上挂牌出让活动结束后方可到烟台市国土资源局办理竞买保证金退付手续（不计息）。

十一、出让宗地的建筑面积以规划主管部门最终批准的计入容积率建筑面积为准。公告的规划建筑面积一律不得调增，因特殊情况确需调整的，应经烟台市人民政府批准。若最终批准的宗地规划建筑面积少于公告的规划建筑面积，则成交价款不变。若最终批准的规划建筑面积大于公告的规划建筑面积，超出部分需按国土部门届时审定的价格补按期足额缴纳土地出让金，并与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同（补充条款）》。

十二、其他事项：

1、宗地土地成交价款缴纳等事项依据《国有建设用地使用权出让合同》约定。

2、根据《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）及相关房地产调控政策规定，土地成交后10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。

3、竞得人缴纳的竞买保证金竞得宗地后，除转履约保证金外，剩余资金直接转为宗地出让金。

宗地出让合同签订后1个月内必须缴纳不少于出让价款50%的出让金，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，竞得人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

十三、出让人对本《竞买须知》有解释权，未尽事宜依照有关法律、法规的规定办理。

土地使用条件及要求

一、本次宗地出让年限：住宅用地 70 年，商服用地 40年，公共管理与公共服务用地为 50 年。

二、本次出让宗地为净地出让，指原土地使用权已由出让人收回补偿并注销登记，地上建筑物已拆迁完毕。

三、本次出让宗地，其宗地内外的基础设施配套按照《烟台市人民政府关于收取城市基础设施配套费有关问题的意见》（烟政发【2004】86 号）和《房地产开发项目建设条件意见书》的有关规定办理。

四、出让宗地内规划确定的配套设施按照《关于明确新建居住区公共服务设施建设责任的意见》（烟建住房[2015]34 号）和《房地产开发项目建设条件意见书》规定执行，待规划方案批准后从公开出让的土地面积和规划计入容积率建筑面积中扣除，土地成交总价款不变。

五、出让宗地开发建设要根据规划、人防有关规定配套建设人防设施.

六、竞买人应认真勘察和了解出让宗地实际情况，宗地内如有河床、地下河道和地上、地下各种管线、高压线路、通讯及人防设施等影响宗地开发建设需要搬迁改造的，或按规划需要搬迁改造的，由竞得人负责搬迁改造，费用自理。

七、本次出让宗地实际出让面积及四至，最终以国土部门核发的《国有土地使用证》和证内所附的《宗地勘测定界图》界定的为准，如有差异宗地成交价款不变。

八、规划设计方案已经市规划主管部门批准的宗地，在出让活动结束 5 日内，由宗地竞得人按国家规定的规划设计收费标准向设计单位另行支付方案设计费。没有宗地规划设计方案的，竞得人应按市规划主管部门确定的规划条件等，自行或委托具有相应设计资质的设计单位进行规划方案设计，经市规划主管部门批准后实施。

九、出让宗地的开发建设，竞得人须按批准的规划设计方案和有关规划、建设管理法律法规的规定组织开发建设，并按有关规定提供物业、社区居委会综合用房、公安派出所和社区警务室、社区卫生服务用房、托幼、邮政等公共服务用房以及其他设施，不得改变使用性质和服务功能，其产权按政府有关政策规定执行。

十、竞得人应按《城市社区消防安全管理规范》的要求进行社区消防建设，居住区内应设置公共消火栓。

十一、本次出让宗地开发时限均为 36 个月。出让宗地的开发时限,以签订《国有建设用地使用权出让合同》中约定的开工之日起计算。

十二、竞得人须同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，并不得收取费用。但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

十三、竞得人将宗地开发完成，须经相关部门验收，经验收符合挂牌出让文件和土地开发建设等方面管理规定和要求的，退还履约保证金（含银行同期存款利息）。如未按《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让文件》规定或未按有关政策规定开发利用土地的，则按有关法律、法规、规定进行处置，视情况，没收履约保证金、无偿收回土地使用权和地上建筑物；给出让人造成损失的，还须赔偿出让人损失。

十四、出让人对本《土地使用条件及要求》有解释权，作为《国有建设用地使用权出让合同》附件与之有同等法律效力。

* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。