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烟台房地产市场的五大实情,都该好好看看!

敏丽 2017-08-23 15:03:14

房地产的周期行为是不言而喻的,烟台也不例外。自2014年相对低潮,2016年烟台去库存效果明显,到2017年已是供不应求,楼市一片火热,而价格也是稳中有升,且十分明显,比如芝罘区的状元府、美鑫公馆、开发区的天马相城四期、香橙和听涛花园等,价格涨幅一月内都达1000元/㎡以上,莱山和高新区更是供不应求、面临百套房源千人抢的局面。

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情本是一二线与三四线冰火两重天,是一二线人口强力涌入与三四线人口强力流出,更何况一二线热度随着调控频起已逐渐退烧,烟台这个准二线既没有强力人口流入、又工资低消费高的城市,房价是何以支撑?知实情方以谈走向。

实情一

高速发展的房地产市场只有不足13年(2003年开始),实情是,房地产发展黄金期恰恰是农村人口的大量进城,以及城市人口的升级改善错综复杂交织在一起,而市场只能满足进入城市人口的刚需问题,完全不考虑也没有空间考虑改善型需求问题。烟台目前市场库存的就是两室、小户型房源,而找小三室以上的房源已被快速去化,其余配套好的更是一房难求。虽然新建项目已开始逐步以三室户型为主导,但明显跟不上市场需求量的节奏。

实情二

一二线城市土地供应严重不足,且毫无解决之道,而三四线是人口涌入不足,但开发区供地过量且基础设施配套建设资金不足导致的三四线城市供应远远大于需求增长。烟台恰如其中,纯净地供应量少棚改居多,去年去库存效果明显而今年新供应未及时补给,区域房价透支,商业教育资源等各类居住资源建设配套不足。然而正是供应不足,才让众人有所期待,等规划配套资源跟上后,房价更是看涨的观点占多数。

实情三

目前已经稳定生活在城市的流动无户籍人口仍有7成以上在城市租房。实情是包括县域人口也要涌入县城,以保证从孩子教育到老人就医的生存要求,而还有近5亿人口在未来30年内完成进城。就烟台来说,各个县区来烟买房的不在少数,比如蓬莱的上开发区、栖霞海阳的上福山区等,再加上二胎和老人陪护养老等需求,市面上能满足需求的靠谱项目已为数不多,特别是新盘量少之又少,进而出现品牌新盘就趋势若骛之景。

实情四

城市基础设施严重不足,土地财政之外的基础设施投资资金毫无实现的可能性。实情是:老城区基础设施建设无资金、拆迁安置成本高,交通拥堵问题突出,私家车大发展却无配套车位与标准道路。地方政府缺乏资金支持,除了土地财政资金,投资力度也不足。新区规划相对简单,在原经验基础上趋利避害,地块功能可划分明确,棚改的限制性也没老城区那么多。

实情五

重点区域不适应城市人口的强力进入,城乡居民资源甚至福利大变化,导致农村人口离土不离户籍,我们的户籍制度事实上已经与人口流动完全脱节。如此情况,导致各类统计数据的失准,更导致所谓投资投机人群很大,却完全是城市新刚需。正如今年沸沸扬扬的莱山高新和开发区,刚需新入人口及改善需求客户实则仍占多数。投资客确实比往年增多,但本就供不应求、房价上涨的状态导致更多的实际自住需求人群无法满足。

以此从走势上看,房地产调控真正的作用只有筑坝堰塞湖:堵住需求释放,却不能消灭需求。如果在城建规划一片美好的畅想下,烟台如不大量房源齐供应而是项目仍能奇货自居的话,这个当稳的房价与购房热度只会在调控后进一步释放。

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