[摘要] 过去十年间，物流地产在中国经历了高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。世邦魏理仕发布了《中国物业投资指南之物流地产篇》，重点分析了中国17个主要城市物流地产的投资机会。
过去十年间，物流地产在中国经历了高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。世邦魏理仕发布了《中国物业投资指南之物流地产篇》，重点分析了中国17个主要城市物流地产的投资机会。报告显示，截至2015年上半年，在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2,000万平方米，折合人均面积不到0.015平方米。分析指出，北上广深四个一线城市及成都被认为是佳的投资地区。
世邦魏理仕工业及物流服务部中国区高级董事罗瑾表示：“由于供需缺口较大，物流物业市场依旧是资本追逐的热点领域。近来，机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多，如GAWCapital Partners和维龙成立合资公司；继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。我们预计在内外资巨头的推动下，国内物流地产市场将迎来更加蓬勃发展的春天。”
上海被评为值得投资的区域之一，在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，加上便利的交通网络和庞大的内需，上海乃至周边的苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面，截止到2015年第二季度，上海优质物流仓储存量达375万平方米，市场整体空置率为9.1%。上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化，推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨，过去五年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。
北京、广州、深圳的物流产业也同样具有良好的发展机会。作为中国的首都和政治经济文化中心，北京良好的经济基本面以及完善的基础设施，这为物流地产奠定了基础。依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业，整体物流需求由消费品及电商类客户主导。广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求，珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。
除四个一线城市外，成都的物流地产在利好政策下，也迎来新的发展契机。受益于西部大开发战略，过去十年成都的经济飞速发展。根据2015年4月份发布的《四川省物流业发展中长期规划(2015-2020年)》，四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为重要的“一核”，依托第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道，其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现。截至2015年上半年，成都优质仓储物流市场总存量达124万平方米，市场整体空置率为17.2%。需求端方面，零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业是成都优质物流仓储去化的主要来源。
对于物流地产的后市走向，世邦魏理士华北区研究部主管孙祖天分析，一线城市以及成都是当前中国物流地产的佳投资目的地，北京、广州、深圳的物流设施市场将呈现物流仓储设施优化升级、跨境电商租户活跃度上升、需求外溢至周边城市这三大趋势。
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万科成立物流地产公司 未来将打包上市
有关媒体报道，万科已撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司(以下简称万科物流公司)，美国黑石集团也是股东之一。
万科内部员工称：“撤销事业部改为公司是因为集团更重视物流地产了，该公司今年外招了很多员工，并在短时间内拿下大量土地。”
报道还称，万科物流公司的负责人为周喆，2014年1月加入万科，曾任战略投资营销与运营管理部助理总经理。
事实上，早在去年10月万科前高级副总裁肖莉便向媒体透露：“目前，国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，万科认为物流地产发展空间巨大。未来，我们将引入黑石、kkr、凯雷等战略投资伙伴。”
而在万科6月4日公布的5月份销售简报显示，也首度披露了集团对于物流地产的规划：“下一阶段，我们将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。”
万科于报告中介绍道，目前万科已获得物流地产项目2个。其中，贵阳龙里物流项目位于贵州省龙里县快递物流园，项目占地面积约13.3万平方米，建筑面积约10.1万平方米。万科预计将拥有该项目50%权益，须支付地价款约0.15亿元；
此外，武汉阳逻物流项目位于武汉市新洲区阳逻街，项目占地面积约14.9万平方米，建筑面积约7.6万平方米。万科拥有该项目100%权益，须支付地价款约0.6亿元。
另有内部员工透露：“截止到6月，万科实际拿下的物流地产总用地面积已经达到一百万方左右。”
此外，报道还称，万科要把暂居行业领先地位的普洛斯当作学习目标。普洛斯中国区总裁杨传德去年7月在接受媒体专访时也透露，万科请了普洛斯的专家到其总部去给员工上课。
不过，在物流地产的资金成本方面，万科并没有透露过多。有业内人士分析认为，万科在海外拥有丰富的融资渠道，海外融资成本较低，有助于万科实现物流地产项目的快速复制和扩张。万科快速抢占市场后，未来再通过打包上市的形式寻求退出。
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