[摘要] 2014年，经历持续调整期的房地产行业步入平稳增长的新常态发展阶段。伴随着市场的调整，房地产上市公司的经营业绩受到一定影响，土地成本居高不下持续增加了企业的成本支出，利润空间被进一步挤压。
2014年，经历持续调整期的房地产行业步入平稳增长的新常态发展阶段。伴随着市场的调整，房地产上市公司的经营业绩受到一定影响，土地成本居高不下持续增加了企业的成本支出，利润空间被进一步挤压。为了控制成本、有效缓解资金压力，房地产上市公司普遍采取积极的销售策略，加快推盘去化，在一定程度上保障了经营业绩。与此同时，部分房地产上市公司抓住城镇化、京津冀一体化带来的市场机遇，找准自身定位，通过标准化、精细化发展提升了其产品的核心竞争力，获得资本市场的高度关注并降低了融资成本，2014年仍然保持了业绩的稳定增长。
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组
1.研究背景与目的
2.研究结果及分析
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了十三年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。
2014年，中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态，在房地产行业调控政策回归常态化、市场进入调整期的背景下，一批房地产上市公司顺应行业新常态，踩准市场节奏主动调整经营策略、积极创新营销手段，取得了优良的业绩，展示出较高的经营水平，彰显了投资价值。
2.研究结果及分析
2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析
“2015中国房地产上市公司10研究”的研究对象主要包括137家沪深上市房地产公司和48家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2014年，国内房地产市场处在深度调整期，受到市场需求增速放缓、成本费用占比提高的负面影响，房地产上市公司的经营业绩增幅出现回落、财富创造能力面临挑战、负债压力有所增加，但是，房地产上市公司通过合理调整经营节奏、优化产品结构、创新营销策略，仍然取得了较好的经营业绩。
（1）经营状况：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间
2014年，房地产上市公司的业绩规模再创新高，沪深上市房地产公司营业收入均值为65.48亿元，同比增长16.62%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为226.22亿元，同比增长16.39%。
同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.76亿元，同比增长6.45%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元，同比增长5.50%。房地产上市公司净利润增速降低，主要受到两方面因素影响：一是企业为了应对市场调整期面临的去化压力，主动调整价格加大促销力度；二是近年来土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的一部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。
面对利润率持续下行的压力，房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障盈利空间：，推行标准化管控体系；第二，拓展多元融资渠道；第三，建立与上下游企业的采购战略合作；第四，谨慎吸纳项目资源。
（2）股东回报：资产水平稳中有降，经济增加值（EVA）出现下滑
2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。
2014年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.96亿元，同比上升42%，税后净营业利润均值同比增长30.59%，增幅高于资本成本均值增幅，财富创造能力整体得到提升；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为1.46亿元，同比大幅下滑了64%，主要源于税后净营业利润的增速明显低于同期资本成本增速。
（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大
截至2014年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。
2014年，房地产上市公司的流动性较上年更加趋紧，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值分别为-0.49元、-0.32元，同比分别下降0.11元、0.21元。
（4）投资价值：房地产板块跑赢大盘，政策利好提升部分企业投资价值
2014年，房地产板块表现出色，全年上证地产指数和深证地产指数分别上涨86.14%、60.17%，跑赢大盘。截至2014年底，沪深上市房地产公司的平均市值为130.64亿元，同比上涨74.72%；大陆在港上市房地产公司平均市值为180.79亿元，同比上涨7.16%。
与其他各板块相比，目前房地产板块估值水平仍然处于低位，牛市背景下估值洼地有望进一步被填平，降息降准、再融资松绑、房企转型、销售回暖等因素将提升估值修复速度。发展前景好、投资回报较高的房地产上市公司将获得资本市场更多青睐。
2.2 2015中国房地产上市公司10研究结果
（1）综合实力10
2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力10总资产均值分别为1700.08亿元和2552.44亿元，同期每股（EPS）均值分别为同类上市公司的3.91倍和2.60倍，进一步扩大了盈利优势。
万科在主流产品定位基础上继续提升传统住宅领域优势，强化运营管理，综合实力继续领航；华夏幸福持续打造“模式+产品”优势，着力强化产业园投资运营能力，经营实力获得了跨越式发展；方兴地产在“绿金战略”的指引下走差异化产品竞争路线，将绿色科技和高端精品有机结合，净利润同比增长25.71%，博得了市场的高度认可；保利地产、金地加快标准化体系建设提高项目开发周转速度，有效推动了综合实力的全面提升。
（2）财富创造能力10
2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司财富创造能力10的EVA（经济增加值）均值分别达到28.72亿元和17.50亿元，分别为同类房地产上市公司的14.65倍和11.99倍，领先优势突出。
中海、保利地产持续强化产品与服务质量，在市场波动期有力保障企业利润空间。万科、新城发展控股等企业合理调整开发和推盘节奏，持续优化运营体系，凭借快周转模式提升财富创造能力。龙湖、阳光100等企业构建多元化融资渠道，创新融资模式，成本优势突出。
（3）财务稳健性10
2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性10的有效负债率均值分别为51.58%及52.06%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.20及1.80，均显著优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。
中海、金融街、金地、大名城、宝龙等企业坚持稳健审慎的财务原则，保持了合理的债务水平。万科、旭辉、福星股份、国瑞置业等企业注重消化库存、谨慎投资，积极强化现金流管理。
（4）投资价值10
2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值10每股均值分别达到1.12元、0.60元，是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的3.20倍和1.05倍；其净利润均值分别达56.49亿元、46.52亿元，是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的6.83倍、1.67倍。
万科、中海、保利地产、恒大等企业资金实力雄厚，连续多年经营稳健，值得长期关注。华夏幸福、招商等企业基于自身价值及市场判断，进行业务重构，未来成长潜力较大。泰禾、迪马股份等企业在一带一路战略沿线城市布局，值得资本市场关注。
3.结语
2015年，去库存将是房地产市场的主基调。随着2015年货币政策支持力度的加大、降息降准利好的推出，购房需求将逐步得以释放，对房地产上市公司的业绩增长起到催化作用。
趁此有利时机，房地产上市公司需要紧密结合市场形势，灵活调整经营策略降低市场风险，保持传统业务领域的稳健发展。
此外，房地产行业分化格局仍将持续较长时间，房地产上市公司一方面要继续注重强化内部运营管理、提升财务安全性，保障业绩高质量、稳健发展，另一方面也要围绕自身业务特点、借助资源优势，积极开展业务创新，为业绩的长远发展开拓新路径，为股东、社会创造可持续发展的价值源泉。
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