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松绑限购 广州敢不敢给楼市发个“红包”?

羊城晚报  作者:孙建永   2015-03-12 14:04

[摘要] 我向两会提建议

插图:杜卉

我向两会提建议

文/羊城晚报记者 张秀钦

建议缘由

春节临近,满天飞,几十亿元的“”,砸得朋友圈里的朋友眉开眼笑。

有房企负责人做梦,2015年四个还在限购的一线城市如果能砸个“”,取消限购那才是真的高兴。

这基本是在说梦话,目前还看不到四大一线城市有谁在掏“”,表态不发“”的则前赴后继。继北京、上海之后,广州也在松绑限购上表了态,虽然各城市的表述不太一样,但是在松绑限购上都有同一态度:短期内不会松。

发不发“”是一回事,有没有发的条件又是另外一回事。从目前种种情况判断,广州已完全具备发“”的条件。既然如此,广州可以完全不看其他三大一线城市的脸色,自己在松绑限购上先行一步。在房地产政策上,广州一向只是跟随;现在是否来一次逆袭,走霸道酷总裁路线,做一线城市个吃螃蟹者?

于房地产而言,无论是刚需还是改善型需求,其实都不应该抑制,应该抑制的是投机、投资性需求。在中国投资渠道越来越多、资金不再一味往房地产集中,并且有越来越多的房地产投资资金甚至已跨出国门的情况下,限购已没有太多的意义。

“”发发又何妨?

现状

  坚持限购者

  已是“少数派”

南宁半遮半掩的松绑限购,开启了松绑之窗;呼和浩特的正式发文松绑限购,则打开了松绑限购的大门。自此之后,松绑限购城市的阵容就在不断加大,至目前为止,先后出台过限购政策的46个城市,现在就只剩下北上广深及三亚5个城市,限购城市仅剩10%,已经彻底成为了“少数派”。

抑制成交

楼市的由热转冷,原因非常复杂,因素很多,限购的存在无疑是其中一个原因,并且是一个很重要的原因。

也许有人说,想买房的人总有办法,但就算有办法也是比较麻烦的方法,会不会有人因为过于麻烦而延后了买房的时间?这很有可能,因为被限购的都是已有房产者,他们不至于不买房就只能租房或者无房可住。此外,对于带有一定投资目的的买房人来说,如果有其他没那么麻烦的投资途径,还会不会在房地产这棵树上吊死?估计不会。

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如果松绑了限购,这些问题都不会存在了。

降低了其他城市松绑的效果

2014年以来,原先打压楼市的措施纷纷取消,其中就包括了众多城市的限购政策。其目的,就是要刺激楼市成交,提升信心,增加房地产的投资,并由此推动中国经济的发展。

问题是,现在一线城市仍然限购,就无法说服市场认为打压楼市的政策已彻底取消,大家对楼市前景仍然存疑。这在A股地产股的表现上就非常明显,当上海、北京取消限购的消息传出时,地产股马上大涨;当消息被否认时,地产股就迅速回落。

现在很多大房企都重兵驻扎一线城市,一线城市限购不取消,他们在房地产的投资激情就无法被彻底点燃,增加投资以推动中国经济发展的效果就会被打折扣。

  广州困窘

  楼市转冷了,

  为何还限购?

看着朋友圈里同行晒公司奖励国外游、晒、晒奖金……刘先生非常心塞。他没什么可晒的,没有奖金、没有,也没有国外游,有的就是还有“脸”早早回家过年。

刘先生认为,自己去年业绩不好,并非自己之过,实在是因为他在卖广州一个很“贵”的项目,“买得起的没有资格,就算我多努力都没有办法。”刘先生这并非自怨自艾,在他之前,已有资深职业经理人同样在这个楼盘上“翻船”。现在,刘先生已经离职,希望找到的下家能安排他负责价格便宜一点的楼盘,“这样也能多拿点奖金。”

限购导致刘先生困窘,其实也是广州很多高价楼盘的困窘,甚至是2014年广州众多卖得不好楼盘的困窘。

2014年,广州一手住宅成交量下滑了两成,花都的成交量更近乎腰斩,直跌得花容失色。

在市场过热时出台抑制措施,给市场降温;在市场变冷时出台刺激措施,为市场加温。这就是调控的原因。也是2010年限购出台的重要原因。有房企负责人问,在楼市这么冷的情况下,限购为何继续存在?

不少社会舆论也提出,从时间、市场看,限购取消有足够的理由。

2010年9月29日出台的“新国五条”,限购首次现身。哪些城市需要限购?当时的要求是“房价过高上涨过快城市”;而2011年1月26日出台的“新国八条”,对于限购给出了时间限制,“在一定时期内”。

限购令出台至今,已有四年多的时间,从时间限制上说,也到了可以松绑的时间节点

从市场情况看,也到了取消限购的时机。2014年,房价呈下滑趋势,房价过高过快上涨已经不见踪影。广州方面,2014年房价上涨15%,这样的涨幅在近10年之中只是在中等水平而已,与限购令现身的2010年40%的涨幅相比更不可同日而言。并且,这样的涨幅很大原因是因为结构性成交造成的,在众多买家的感觉中,2014年的房价实际在下跌。导致房价下降或者增幅放缓的原因是什么?当然是市场由过热转向过冷。

这种由热转冷到底是一时的还是长远的?更多观点认为,这种转变是长远的,因为中国的经济增速在变化,中国的人口增长在发生变化,中国楼市供求也在发生变化……正因如此,楼市从“黄金时代”进入“白银时代”的观点也被普遍接受。

就算是美国量化宽松政策,也是在经济下滑时出台,经济复苏时取消。因此,中国、广州的楼市限购政策,也到了松绑的时候。至少,到了讨论松绑的时机、松绑的方式的时候。

  解决方案

  先从二手开始

对于广州的松绑限购,此前已有很多专家给出了自己的建议,例如,先不全面放开,但可以在南沙先放开,从区域的逐步开放方面来考虑。这其实是一个不错的办法,南沙本身住宅存量较大,去化库存压力也比较大,需要有利好来刺激。但南沙成为自贸区,这已经足够刺激南沙成交的提升,松绑限购反而意义不大了。

因此,广州松绑限购不妨换个思路,可以考虑先从二手松开限购。

一来,大家关注的房价是否“过高、过快上涨”,大家几乎都认为是在一手房价方面,因此,广州现在二手市场松绑限购即使导致二手房价升高,所承受的压力也不大;二来,自2014年的降价之后,广州很多地方出现了房价一二手倒挂的显现,在二手房价比一手还要高的情况下,二手房价想大涨的难度非常大;重要的原因,则是现在广州二手市场非常冷淡,2014年广州二手住宅大降约四成,2015年继续开局不利,1月份成交环比进一步下滑。所有的迹象几乎都表明,广州楼市松绑限购可以从二手市场开始。

当二手市场激活,业主将原有的房子卖出,一方面增加了购房的名额,另一方面又有了资金,同样会刺激一手市场的成交。

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