[摘要] 三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。
“造城”运动转风向：三四线现鬼城，地产商重新杀回一线
东莞证券分析师何敏仪表示，2012年和2013年，开发商之间有分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化、西部开发等原因，认为三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市。
轰轰烈烈的造城运动从未停止。
贵阳、宝坻、横琴，其中有“鬼城”亦有新城。
三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。
恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动，有人口、有商业，才有投资价值，未来城市分化愈演愈烈，资源更加集中，大城市当然是选择之一，其竞争也不言而喻，选择那些有潜力发展成一二线城市的三四线城市，亦是金蝉脱壳之法。
地产商战略转移
2010年限购令一出，居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线的城市，加之国家提出城镇化，地产商们更是看中了其间的发展空间，开始大举进军三四线。
据悉，进军三四线城市以后，部分开发商获取了较理想的。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市；2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。
而同时，亦接连传出房地产三四线失守，撤离三四线的消息，万达[微博]和恒大地产深陷银川泥潭。在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。
询研究员杨科伟分析道，很多三四线城市是一个人口导出型的城市，而且经济结构比较单一，居民收入增长幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到机会加大土地供应，使项目竞争加剧。
他还说道，“需求不是那么大，房子也卖不上价，除了土地价格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二线相比更累一点，要花更多的精力，当地的地头蛇还是比较多。”因此，一些企业在意识到供大于求的问题后，开始回归一二线城市。
2013年，一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京，以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。
今年1月，远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块；在上海，方兴地产以101亿元豪取大宁宅地；万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块，今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。
向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据，10大房地产企业拿地数据来看，2013年1-11月恒大在三四线拿地超过总数的50%，今年前11月拿地面积锐减到19.8%。
东莞证券[微博]分析师何敏仪表示，前两年开发商之间意见有些分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化和西部开发等原因，三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市，现在三四线偏一点的城市，经济实力没那么强的主要还是本地开发商在开发。
何敏仪告诉理财周报记者，地产商们“一般是一个区域一个区域的做，比如华南，有一个总部，然后辐射周边一些城市，进一个城市还是比较谨慎，不会贸然进一些城市，进去之后不会贸然退出。”而她认为，一些大房地产商进的城市都比较好，并没有一个大举撤退的趋势。“一个项目做的不好退出是有的，但是不是很大众的事情。”
三四线造城运动背后
众所周知，鄂尔多斯是代表性的“鬼城”，由于盲目开发，鄂尔多斯的新区——康巴什几乎成为一座空城，而曾有“第二鄂尔多斯”之称的贵阳又如何？
贵阳虽为三线城市，虽然在经济总量上弱于一些二线城市，但地位特殊，是区域化中心城市，也欲打造成争夺西南地区的龙头城市。
据房天下数据统计显示，今年上半年贵阳的商品房成交28941套，环比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面积2989970平方米，环比下跌23.98%，同比下跌7.01%，数据显示上半年的楼市并不景气，成交套数和面积均出现下滑。
贵阳市2014上半年全区在售楼盘127个，实际开盘32个，贵阳的新区出现很多空城现象，而房地产商们还在大加兴造。一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米，而像这样的超级楼盘，在贵阳就有四个之多。
今年12月26日，贵广高铁即将开通，将原本广州到贵阳的旅行时间从20个压缩至5左右。交通上的便捷必将成为卖点，投资热度许将再增加。新开盘的项目中可见万科、华润等房产商的身影。
再来看另一个城市，天津宝坻，这里有一座号称是“亚洲别墅区”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。
新城的远景规划是造8000多套别墅，总面积是260平方公里，2004年动工，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。
因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，仅为一成。被外界冠以“鬼城”之称。
这里的早期客户来自各地，买房目的主要是落户、投资等。目前客户主要来自北京，年龄在四五十岁之间，事业小有成就。实际的住户少之又少。
目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商业，工作机会少，导致了其入住率之低。
其开发商为天津合生珠江房地产开发有限公司，并未看到大房产商的影子。
杨科伟表示，像这样大肆造城的地方还有很多，多集中在经济比较发达的区域，包括前期房地产发展比较慢的。
他列举道，“珠三角的东莞、佛山、中山；长三角的无锡、昆山、常州、南通；环渤海在搞京津冀一体化，廊坊、保定、唐山，规模都还是比较大的。”
除此之外，自贸区也带动了地产的开发，这里不是鬼城，是新城。
对于京津冀都市圈而言，在离北京市中心30公里的六环其房价已经突破2万，以上海为中心的长江三角洲地带，周边城市南京、杭州房价并不低于上海。
再看珠江三角洲的格局，珠海距离广州80公里左右，片区中均价为8342元，是横琴，均价高于3.5万。
近几年来，横琴迅速崛起，其名气虽不如上海浦东那样响亮，人气也在持续上涨中。
据悉，今年十月以来，珠海市“限购令”松绑，而横琴新区不属于限购范围，自贸区获批，再加之12月18日起横琴口岸将实行24通关政策，地产商们正在加速横琴的布局。
笔者曾亲历横琴新区，目睹造城之盛。根据房天下数据，在过去两年里，横琴新区在售新楼盘只有华融？琴海湾，但今年横琴总部大厦、华发首府、中海名钻、保利国际广场等多个新楼盘相继入市。
短短两周住宅年成交量从1000套增长为2500套，去化面积超过20万平方米。
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