[摘要] 上海更是在10月成为了全国同比房价涨幅最高的城市。这也迫使包括上海等众多的一二线城市只能在年底再度升级调控，以期拉紧缰绳，让房价这匹难驯的“野马”可以放缓一下。
中国房地产的现状，由调控反复的敲打塑造成型，扭曲又充满张力。
2013年2月20日新国五条的出台，再到3月1日新国五条细则问世，各地方版的细则接踵而来，让2013年的楼市调控初始就来势汹汹，但遗憾的是，伴随雨点般调控的，楼市依旧倔强，一根陡然上浮的房价曲线触目惊心。而上海更是在10月成为了同比房价涨幅的城市。这也迫使包括上海等众多的一二线城市只能在年底再度升级调控，以期拉紧缰绳，让房价这匹难驯的“野马”可以放缓一下。
调控开局竟成楼市复苏新坐标
今年2月20日新国五条出台，3月1日，国务院针对楼市的新国五条细则问世。在这个细则中，首度的明确了“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”但谁也没有想到，2013年的首轮调控竟然成为了今年楼市整体复苏的一个新坐标。
20%个税征收如同火上浇油
因为二手房的20%个税征收如同火上浇油，上海楼市又一下子炸开了锅。由于原来交易都是按照总价的1%-2%征收，现在一下子出现了交易差的20%征收，意味着原来只要几万元的交易税，现在有可能会变成十几万了。加速交易成为大多购房者的迫切的愿望，纷纷加速交易过户。交易中心成为了上海最为热闹的一景，而前去交易的购房者们也纷纷通过微博照片来现场直播排队盛况，就连路过交易中心的市民也通过微博晒照片，调侃交易中心堪比春运火车站了。
面对的如此人流，沪上各个交易中心不得不进行延长工作时间，而上海房管局也在3月6日通过其官方微博表示，针对目前交易数量激增的情况，各区县的房地产交易中心及时启动窗口紧急情况应急预案，全员到岗（双休日也不例外），增加受理窗口，加大安保力量，根据现场客户量延长受理时间（直至现场客户全部离开）。与此同时，还发布“小贴士”称，税务机关已进驻到各区县房地产交易中心受理大厅开设服务窗口，以方便交易客户先缴税，再办理房地产交易登记。
但客流的浦东交易中心，为了能够缓解人流量，不得不执行临时的新规，在每个受理窗口玻璃前，都贴了一张告示提醒市民为加快办理流程，临时启用新的快速流程，上家审税仅收资料，并给与受理回执，税务部门就以受理回执日期作为纳税申报日期，并按照留下的联系方式通知办理纳税。而如果是下家已经缴纳契税的，也可当场办理营业税和个人所得税。“这样一来，大家都是先递交合同资料，等电话通知再来，办理速度就快了。”一工作人员当时介绍道。
上海3月二手房成交量达到创纪录7万套
经过一轮疯狂的“跑量”后，上海3月二手房市场交出了一份令人震惊的成绩单。70511套！这一数据也创下2005年以来单月成交纪录。
这就连业内人士也大呼意外。“业内人士普遍的预计在5万-6万套左右，没人想到能达到7万套，这一数据确实大大出乎我们的预料。”沪海中原西区住宅部总经理陈宇珏向记者说道。
一位业内人士告诉记者：“这确实是历史新高，我们能查到的有记录的是从2005年开始的，但是不敢说交易中心能不能查到更早以前的数据。不过，2005年之前，上海应该不会有单月成交7万套的情况，那个时候，年成交7万套都了不起了。”而来自德佑地产监测的数据也显示，此前上海的二手房的月成交纪录是2009年11月的32435套，尚不足本次新纪录的一半。在70511套二手房中，二手住宅共计成交67506套，环比上涨365.6%，同样为历史纪录。价格方面，3月全市二手住宅均价为17013元/平方米，环比下跌0.6%。
据了解，3月突破7万套的二手房成交，相当于平时3个月的成交量，如此高的成交量对后市的透支作用是显而易见的。3月底成交的部分房源会在4月份网签，但“末班车余量”已非常的有限，成交量将大幅下降已成业内共识。“现在的疑问是，市场会陷入冰封还是会恢复到一个比较正常的水平。”
沪版国五条细则悬而未决
3月30日，上海国五条细则出台，二手房交易征20%个税同样“白纸黑字”。但是这条细则却悬而未决。
根据税务部门的解释为能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税的税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20％税率计算。纳税人若不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率计算。而细则的悬而未决则让这股成交势头继续走高。
根据德佑地产的实时的监控数据显示，2013年上半年，全市二手住宅共计成交164780套，环比去年下半年上涨50.5%，同比去年上半年上涨121.5%。这一成交量已经超越了2009年下半年的水平，成为有史以来上海二手住宅成交量的半年。
“再看看6月的数据，实际上最有说服力。”上海中原地产的研究咨询部总监宋会雍指出，6月国五条彻底淡化，卖家心态持续走高，从上半月的统计看，买家诚意度依旧较高，配合卖方涨价节奏，成交速度增快。
汉宇地产浦东周康分行的经理张峰则透露，6月最明显的一个现象就是回流的客户提升不少，原本在错过所谓的3月购房“末班车”之后，部分购房者购房热情也随即锐减了不少。但经过2个多月的潜伏之后，这些人再次入市。
部分中介已完成全年业绩
据分析，上半年沪二手市场成交量创新高，也使得沪上中介的业绩喜人，大多中介公司利用这半年的时间已经悄然完成了全年业绩的一大半，有些甚至已经提前完成年初设定的全年业绩。
7.63亿，这是上海房地产中介代理行业龙头企业上海中原地产公布的公司在上海地区的半年业绩，据该公司相关负责人介绍，该业绩不仅是上海中原地产同期销售记录，而中原地产华东及东北区域更是半年业绩突破10亿，利润首破1亿。与之相比，2012年，上海中原完成全年业绩为8.25亿元左右，可见今年半年的业绩已经接近去年一年的业绩。而这不只是个例，“年初的时候，的确没有想到是这样的结果，我们上半年的业绩基本上也逼近了最初设定的全年业绩。”汉宇地产董事总经理施宏睿说，目前的自住需求依旧相对旺盛，市场并没有发生3月天量成交后的透支惨剧，原本市场还在为部分中介门店增开表示担忧，而现在增开的门店则成为了新的市场增长点。
有大的中介公司半年成交逼近全年业绩，一些中小中介公司则可以抱着更为平和的心态走过下半年。“上半年我们完成了业绩400万元了，而我们去年全年才360万元。基本上是完成了全年指标了。”沪上一加盟中介门店经理陈德清透露。”
空窗期成全楼市“金九银十”
“金九银十”历来是房地产市场的销售的旺季，而今年9、10月和前两年相比又有明显不同。在限购限贷的宏观调控背景下，从2010年开始到去年为止，每年的9、10月楼市都难以再现以往成交火爆态势。进入2013年，久违的“金九银十”终于显露出回归迹象。
楼市2月成交突破140万方
“我们已经卖完了”。“现在只有不到10套可以选了。”从8月开始，沪上楼市开始出现了难得一见的日光盘现象，而进入9月，这种趋势开始更加的明显。
日光盘频现，让上海的楼市供销两旺的态势越发清晰，“金九银十”名副其实，两个月的供求量均在140万平方米以上，9-10月成交供应双线放量提升，直接展现了上海的楼市整体向上提振的局面。同时成交均价也有受到诸多中高端产品的踊跃成交而保持在2.46万元/平米以上，而从今年全年的商品住宅成交量来看，1-10月已经达到了1055.25万平米，这也是近4年来全市成交量首次突破千万级别，超过了限购令出台前2010年的成交量。
据同策咨询研究部分析师许之静认为，近期“日光盘”频现，主要是因为2013年的上海楼市处于政策空窗期，加上三中全会即将召开，对楼市长效调控机制存在多种猜测，因此，在这之前，往往会造成开发商踊跃推盘，购房者积极入市。
另外，近期自贸区、11号线延伸段等利好，带动了外高桥、临港、以及嘉定新城、安亭等板块的成交，尤其是临港新城吸引了大量的购房者进入抄底，因此也出现了众多的“日光盘”。
前十月房价已超年初控制预设指标12%
但这种回升的代价同样也是昂贵的，11月18日国家统计局公布的70个城市房价指数中，上海以同比21.4%，排名。业内人士，市场已出现预警。尤其是作为重要指标的年度制定房价控制目标已出现12%的增幅。
在今年的年初，上海市出台的国五条细则公布2013房价控制目标，明确了根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
有业内人士坦言，按照此含义理解，需要控制的房价在2012年的平均水平左右才能算是稳定的要求。而上海统计局的数据显示，上海纯粹市场化的新建商品住宅2012年的平均销售价格是21412元/平方米。而来自同咨询研究部数据显示，截止2013年10月，今年上海市商品住宅成交量已达1055万平方米，较去年同期上扬46.6%；从价格上看，今年前10月商品住宅成交均价达23902元/平方米，相比于统计局2012年的平均价格上涨了12%。
更为重要的是，整个上海的房地产市场呈现出强劲的增长势头仍在继续。以浦东为例，根据德佑地产市场研究部监控数据显示，目前在外高桥板块出售的主要楼盘有仁恒森兰雅苑、碧翠园、森兰名佳苑、高桥新城、东源名都、和龙新苑2期及高行馨苑等。其中仁恒森兰雅苑价格，年初时，其均价为41610元∕平米，9月更一时达到43780元∕平米，较去年同期涨幅达16%，较今年初涨幅达5.2%。而涨幅最为惊人的则是高桥新城，较年初的23034元∕平米，涨幅高达61%。
“现在虽然价格涨上去了，每次开盘售楼处却基本都会出现排队，大家都担忧房价再次出现暴涨的可能性。”刚刚在龙阳路附近购置了婚房的滕小姐向记者说道，而其从选房到最后的买房，只用了不到一个月。“还是担心房价继续上涨，早买早安心。”
实时数据也显示，2013年10月上海市商品住宅成交面积140万平方米，较去年同期上涨60%；成交均价24932元/平方米，较9月高位上扬1.3%，与去年同期更是上涨超14.15%。同策咨询研究中心总监张宏伟坦言，短期内由于成交集中放量导致房价上涨态势明显，超过当年房价控制目标。
开发商拿地不手软
成交量的不断放大，则让开发商们感受到了前途一片光明，抢地成为了9-10月开发商们的一致动作。
今年9月5日，新鸿基旗下企业威万国际投资有限公司，以217.7亿元夺得徐家汇中心项目地块，折合楼面价37264.4元/平方米，溢价率24.4%，该地块是上海土地出让史上总价的地块。而这只不过是今年土地市场的一个缩影。
统计显示，今年前10个月，上海土地市场经营性用地的出让金总收入达到1502.4亿元，较之前2010年的1272亿元的出让金纪录多出了18%，今年仅用了10个月就打破了上海土地市场的出让金纪录。
尤其是在宅地方面，今年前10个月上海纯宅地合计成交32幅，成交面积共计193.2万平方米，已经与2012年全年199万平方米的纯宅地出让面积基本持平。前10个月的上海纯宅地出让金收入为340.8亿元，比2012年全年增长了59.5%。在今年1-10月中，除了徐家汇中心地块，南桥新城地块、川沙新市镇地块、潍坊滨江迷你地块等引人瞩目的热门地块，频频在业内引起轰动。
房天下分析师李宗洲就预测，随着市场被压抑的需求在2013年得到释放，房地产也呈现回暖走高的趋势。在今年上海土地市场上，无论是土地的成交面积还是成交价格，都呈现出爆发式增长，地价全面攀高，特别是住宅用地，今年纯宅地的平均溢价率也较2012年上升52%，一年后上海房价格局改写是大概率事件。
年底调控升级主攻抑制投资
面对楼市价格的咄咄逼人，继“深八条”和“京七条”后，11月8日上海也推出了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的相关措施“沪七条”。除了二套房贷首付比例升至七成外，非沪籍居民购房纳税年限也有所延长，同时，住房土地再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。
各项配套措施联系出台
也许是为了能够迅速见效，在上海市房管局出台沪七条政策后半月内，在开发商看来属于配套政策的措施也随之开展起来。
多个区县工商部门开始严查楼盘推广，主要针对没有获得预售证就开始推广的楼盘，一些市区中高端楼盘的预售审批也变得严格，对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明。而浦东新区房产交易中心也对单身购房政策再度收紧。开发商们猜测，监管方这样做，主要是释放信号，告诉他们在年底一定要按规定行事，把市场控制住。
对于楼盘而言，推广实质就是为开盘蓄水，由于一个项目在拿到预售证后，需要在规定10天内开盘，这对于一些大容量或中高端项目蓄客，完全是不够的，项目推广必须做在前面，尤其是对一些客户的锁定。“一般一个月的蓄水期，因此提前推广成为最主要的手段。大多项目会提前以路边引导广告等方式来推介项目，提高知晓度。有一些开发商还会做一些直投海报来宣传。”一开发商解释道。
但在沪七条出台后，工商部门对这些擦边球收紧监管。“几个案场都明确被告知需要有预售证才能进行相应广告介绍，现在我们大多做一些上门客户咨询的工作，或直接让代理去做电话营销。”该开发商如是说。在其看来监管方这样做，就是要求大家在年底按规定行事，把市场控制住。
此外，近期市区中高端楼盘预售证也开始严格起来，房地产业内也开始流传出一份“区县指导价格”的名单，在这份名单中，闵行区的预售审批指导价格为27000元/平方米，宝山区的预售审批指导价格为20000元/平方米，松江区的指导价格同样是20000元/平方米，青浦区稍逊一筹，指导价格为19000元/平方米，原浦东南汇区域是16000元/平方米，而原浦东新区则是35000元/平方米。记者发现，11月的供应大户及成交前三的楼盘，基本都在指导价格以下，如浦东的御桥河滨苑11月共成交了281，其成交均价维持在34851/平方米，处于指导价格红线以下。
一代理机构负责人也透露，公司从多家开发商处了解的情况看，现在审批出来的都是刚需低价盘，如果申请项目的预售证中报价超过所在区域成交均价，该项目可能被要求进行相关说明，最终审批权限有可能要上报市局决定。业内人士指出，实际上“沪七条”列出的条便是“落实各区县房价调控目标责任制”，提到“各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。”“前述的情况不过是具体操作方法。”陆骑麟说。
首套房贷优惠取消了
而贷款的收紧也使得部分银行的放贷时间延长，有些首套房85折优惠也开始取消。
中介张先生告诉记者，临近年底，银行放款周期加长，确实为购房着带来些制约，“不过，通常我们会在合同上写清楚，如果是因为银行过期没有放款的话，责任不需要购房者承担。”不过，仍有房东担心银行放款延期，在出售房产时要求首付比例增加，“有些房东由于急需资金，又不想等银行放款，在卖房子时就会和我们说清楚，首付要七成，这样即便之后贷款下不来，他还是会有充足的资金置换新房。”
此外，有些银行的分支机构的85折优惠也开始取消。上个月，小马在杨高南路看中一套70多平方米的老公房，待双方父母拿出近六成首付后，便与女友紧锣密鼓地准备起贷款材料，计划趁早将公积金与商业贷款都落实，以免政策发生变化。谁知，递交申请材料不到一周，小马就从中介处得知首套房贷优惠取消的消息，“当时找的是工商银行办理房贷，信贷员和中介都说世博支行突然取消了85折优惠，我们只得另外找了交通银行。”随后，记者致电工行客服人员，得到反馈称，目前并未接到取消85折优惠的通知，但各支行贷款政策或有不同。农行客服人员则表示，银行根据借款人不同的风险评估，首套房贷优惠会有所不同，不同区域也会浮动。
一名银行业内人士透露：“12月31日时，人民银行通常都会对各银行进行指标考核，出于这样的原因，银行不愿在年末打出利率优惠，还有一些是因为额度用完了，拒绝放贷，明年一月份后，情况会相对好些。”据了解，正常情况下，银行房贷从提交申请到放款需要1个月左右时间，但目前放款的时间各个银行均不敢保证，不少银行业内人士透露，十一月申请的贷款，可能需要两个月或更长时间才能发放。
年底楼市成交供应或腰斩
随着调控的升级，11月本市新建商品住宅成交128.6万平方米，环比下滑8.4%，而业内人士预测，由于沪七条政策不断在细化发展，限购重申、新房指导价格暗袭不断，11月下半月新盘去化总体不理想，12月成交供应较11月或打对折。一房产人士预测，“在元旦前这段时间，预售审批会比较严，但过了元旦可能会放松。因此年底前的供应量不会太大。”
“12月成交供应都会打对折。”业内预计，12月成交将在65万方左右，一直到明年3月份，楼市成交供应将持续低迷。“新政以短期抑制消费为主，经过半年的调整，明年3月份，新的一轮楼市将启动。”
根据德佑地产研究总监陆骑麟则表示，今年1-11月，全市商品住宅成交量达到了1184万平方米，已经大大超出了去年全年939万平方米的成交水平。未来楼市宏观政策层面走向存在不确定性，加上本市楼市氛围已经转冷，开发商普遍选择观望，放缓推盘的节奏，预计年末开发商大力推盘的可能性较小，而“沪七条”对于楼市的影响，主要是将购买需求延后的效果，因此在明年春节后，市场仍将面临较大的价格上涨压力。
未来：临时性措施“救火”为楼市长效调控机制做铺垫
楼市火热背后带来“阶段性”的政策不确定性，尤其是当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快，导致部分热点城市已有“阶段性”救火收紧措施出台。同时，房地产调控长效机制又在酝酿中，“阶段性”收紧措施为长效调控机制出台做铺垫，使整个调控呈现长效调控逐步接棒行政化调控的趋势。
张宏伟向记者表示，十八届三中全会的召开，其中提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等，其目的是通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至上海、广州、武汉三个城市还强化了限购措施，但这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的临时性措施。从中长期来看，限购等行政化手段和措施势必会退出历史舞台，长效调控机制或将从今年十八届三中全会后开始接棒以行政化为主的调控手段，这就给未来房地产市场发展环境带来了机遇与挑战。
十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等讨论也见诸报端，这也意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
有业内人士指出，从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。
那么从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可操作的、简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。
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