[摘要] 随着国家控压“紧箍咒”不断以及银贷收紧政策的陆续出台，一向嗅觉敏感的和较高觉悟的众多房企们纷纷调整未来发展策略，具有非常明显的迹象就是他们将陆续舍弃饱受政策敏感摇摆的一线城市而开始大踏步开伐二、三线城市。
2010年对于房地产行业来说，是一个不折不扣的调控元年。两次严厉调控和接二连三的提高存款专备金及加息，可谓是有史来力度空前。随着国家控压“紧箍咒”不断以及银贷收紧政策的陆续出台，一向嗅觉敏感的和较高觉悟的众多房企们纷纷调整未来发展策略，具有非常明显的迹象就是他们将陆续舍弃饱受政策敏感摇摆的一线城市而开始大踏步开伐二、三线城市。鄙人着重对目前境内外一些较大的房地产开发企业调研时发现，这些地产大鳄们早在新年之际陡然已经下手了不少二、三、四线城市土地。
1、二、三线城市土地价格增长不快，价格不高。以沈阳为例，2010年上半年，103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，接近沈阳楼面地价的一倍。沈阳楼面地价在30个城市中排名倒数第五，在同级别的第二梯度城市中排名倒数。与北京的9416/㎡的价格相比更是相差近10倍。地价的“低洼引力现象”让众多房企大鳄争先恐后的进军像沈阳这类城市。
2、由于二、三线城市经济的不断增长、人口密度也随之增加，市场存在着刚性需求爆发趋势。从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出，未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二、三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈，二、三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备，占比在20%左右。因此在一线城市楼市投机门槛日益抬高的局面下，进入二、三线城市也成为了众多开发商的不谋而合之事。
3、随着二、三线城市受政府操刀的城市经济复兴政策的点燃，最显然就是各大城市的当地政府招商力度极具空前，穷则思变下的官员，更以发展是硬道理的战略眼光表现出极大的招商引资合作诚意，例如做出承诺，给予开发商政府重点投资项目保护政策。有地方政府领导甚至承诺，一、二级开发项目，均可享受“一费制”，即对进入土地交易市场的经营性用地，开发建设应缴纳的各种行政事业收费、政府性基金集中计入地价，以土地价款形式收取。
4、根据国际房地产中介仲量联行发布的研究报告，中国三线城市在国际金融危机影响受冲击较小，因为典型的地域性经济自然扩张不受国际化经济左右，由此其房地产市场具有较大的发展潜力。在一、二线城市受金融危机影响较强下，由此商业地产总量中的比重将有所下降，但从商业地产角度上分析，目前的商铺价格高居不下，已经把未来数年的盈利空间压榨干净。2010年前8个月，上海全市二手商铺成交套数为1645套，同比2009年前8个月的1998套下跌了17.67%。其中，2010年5~8月二手商铺成交套数为685套，同比2009年5~8月的1077套更是下跌了36.4%。商铺销售平均价格则已经达到了42500元/平米。有把未来5~10年的透支迹象。在一线房地产投资率急剧下降的情况下，各大房企把投资目标锁定在三、四线城市，无疑是最理智加明智的选择。
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